天河公园篮球场收费吗(天河公园两大标杆盘,哪个更适合你?)
更新时间:2022-11-03 22:43:25所有文章来自公号【马哥聊房】,欢迎关注!
Hello,我是马哥。
之前预判的小阳春豪宅行情,已经如期而至。
昨天颐德公馆法拍,历经80次延迟,104次竞价,最终成交单价18.8万,热度爆炸。
拍卖总价,也在15000多人的围观下,从1500万被干到3211万。
叠加各种税费成本,预估到手价格,会去到3500万。
扩展到市场层面,近期的豪宅市场,无论带看还是成交,都相当旺盛。
哪怕是增量一般的汇景台,去化率也达到了8成。
在当前变幻莫测的环境背景下,资产沉淀、稳固财富,是富人们的普遍选择。
那下沉到改善型市场,对今年是置换年的判断,依旧未变。
在豪宅市场已经走入小阳春的情况来看,改善型市场的量价肯定会重新企稳,市场信心已经在慢慢恢复。
所以,承接上篇对学位房的介绍,今天就好好讲一下,私信被问得比较多的一个问题:
天河公园板块,东方新世界和东逸花园两个标杆改善型楼盘,要怎么选?
从位置角度看,东新和东逸是各有优劣。
在安静程度上,东逸在板块中心位置,而东新北临中山大道,故东逸胜。
在通勤角度,东逸距离天河公园地铁站更近。
东新虽然离天河公园站远了点,但也在10几分钟的步行范围内。
作为弥补,后续开通的11号线华景路站,与东新仅一路之隔。
待11号线开通,东新业主从北门几分钟就能到华景路站,从南门10几分钟到天河公园站,通勤选择更丰富。
所以在通勤角度,两者算是打平。
在接送孩子上下学的角度,天府路小学在东新门口,而113中学在东逸门口,也是打平。
接下来,从小区品质角度分析。
两者是同一开发商和物业公司,体量和楼龄接近,都具备成为标杆盘的先决条件。
细化到内部,单纯从花园的绝对面积和容积率上,东逸是占优的。
但实际情况,两者的花园体验,其实是打平的关系。
因为东逸共分为5期,其中1-3期能归为一块,4期可归为一块,5期可归为一块。
而1-3期,没有实现人车分流,所以在花园溜达的体验感会降低。
5期是单独管理,一堵围墙把5期和前面4期割裂开来,单独的花园面积比不上东新。
只有4期,花园地面有专门做抬高,有专门的下沉式停车场,实现了人车分流。
绿化保养比1-3期好之余,还能共享1-3期的配套。
所以东逸花园虽大,却只有4期算得上完全体体验。
反观东新,围合式的花园设计,叠加高绿化率和人车分流,让每一期的业主都能享受完整的花园配套。
而且内部搭配的会所,也涵盖了篮球场、泳池、羽毛球场和网球场。
可以说东逸有的配套,东新一样没落下。
加上东新本身花园面积和园林设计,也是很优秀的。
所以在花园上面,两者只能算打平关系。
那综合下来,东逸和东新之间的选择,其实要更细化一点,比如结合楼栋和产品来考虑。
东逸目前的5期里面,1期是楼梯楼,在产品分化激烈的市场上,后续的接盘侠只会越来越少。
2期和3期糟糕的梯户比和户型设计,也一直为人诟病,流通性不高。
而3期的蓝谷B座,虽然在梯户比上优化成两梯四户。
但要么没有主阳台,要么阳台小得可怜,和楼盘本身改善型的定位是错配的。
5期呢,产品没问题,但由于单独管理的原因,和小区主体有割裂。
加上目前没有满五房源,交易税费高,也不是现阶段的主要考虑产品。
所以人车分流,户型合理的东逸4期,才是东逸的最优选,也是市场上东逸最受欢迎的产品。
其中锦逸567栋的南向户型,望花园、安静、通风采光好,更是最佳选择。
反观东新,虽然也分了一二期和嘉苑3个组团,但产品本身不像东逸分化这么严重。
不过东新有个特点,就是产品选择面很广,从60多平的一房到200多平的五房都有。
作为改善型标杆盘,东方新世界最受欢迎的还是100平以上的三四房户型。
对于60多平的一房产品,要尽量避开。
因为这个总价,一房去到600多万,足够在其他次核心板块买到标准三房。
所以这种产品的流通性,是比较低的,不推荐。
此外,尽量避免10-12栋和1栋的北向户型。
这些产品由于直面主干道中山大道,噪音问题会比较明显。
所以总结下来,东新和东逸间的取舍,更像是具体产品间的取舍。
优选各自产品力最高、最受市场欢迎的产品。
对于次级产品,除非价格特别笋,不优先考虑。
这两个盘对应的预算区间,普遍在1000-1500万左右。
客群主要集中在家庭改善型,还有学位改善型,以高净值中产人群为主。
所以同类型的竞品,主要是天河北还有华景的对应标杆盘。
像中怡城市花园、芳草园、协和新世界、珠江俊园、华景里锦苑这类。
但天河公园板块,在增量上比天河北优秀,在位置上比华景更强。
虽然天府路的学位预警,还有楼龄都是未来的削弱点。
但学位预警的问题,在天河北同样存在。
楼龄的问题,以天河公园未来供应缺乏的情况来看,也不是大问题。
所以从投资的角度看,无论东方新世界还是东逸花园,都是这个价位很优秀的改善型标杆盘。
两者间怎么选,按照前面的分析,根据自身需求选择对应的优质产品即可。
最后,两句老话:
做好选筹,择机上车!
如果你有房产相关问题,可以找我咨询。
所有文章来自公号【马哥聊房】,欢迎关注!
相关推荐
-
中超广州城主场在哪里(记者:联赛要恢复主客场了,但广州队主场已经不在天河)
查看详情
-
广州cba在哪个体育馆(广州龙狮的恒大梦,羊城篮球C位天河体育馆)
查看详情
-
网球场中心网(广州网球中心场全新落成,WTA广网9月回归天河体育中心)
查看详情
-
天河公园篮球场收费吗(天河公园两大标杆盘,哪个更适合你?)
查看详情
-
广州佛山cba主场在哪里(CBA唯一直接运营主场体育馆的俱乐部!龙狮开始运营天河体育馆)
查看详情
-
恒大vs鲁能完整版视频(广州恒大VS山东鲁能:激战天河体育场!看卡纳瓦罗与李小鹏斗法!)
查看详情
-
中超哪里球迷(中超本轮上座数:天河近5万球迷最多)
查看详情
-
广州是哪个cba球队的主场(广州龙狮的恒大梦,羊城篮球C位天河体育馆)
查看详情
- 最新资讯
-
- 2022-11-18 电竞宣萱(“吃鸡”呆萌和书生组合果然是无敌,真的是钢枪组合,所向无敌)
- 2022-11-15 实况足球曼联时刻测评(实况足球:曼联传奇——吉格斯测评)
- 2022-11-15 迭戈-科斯塔将在今夏离开马竞(官方:马竞宣布与迭戈-科斯塔解约)
- 2022-11-15 皮克就是罚款大户(皮克狂炸了赛场公开出言讽刺西甲主席 大嘴或被追加停赛)
- 2022-11-15 lol官网(10年前的LOL官网:只有40名英雄,那时候盖伦都还没上线)
- 2022-11-15 巴西对秘鲁角球数(巴西8强战存一大隐患!主力后腰累积黄牌停赛,后防将经受考验)
- 2022-11-15 张效瑞沈祥福能给深足提供帮助(张效瑞确认沈祥福出任深足教练组组长:训练和临场指挥均由他负责)
- 2022-11-15 葡萄牙vs乌拉圭首发(出战世界杯稳了!孙准浩替补踢半场长传成功率高 一优势有望获重用)
- 2022-11-15 湖人vs步行者全场回放2020(詹姆斯暴砍39分,湖人队加时124-116击败步行者)
- 2022-11-15 尤文逼和国际米兰(欧洲足坛疯狂一夜:阿森纳巴黎全胜,尤文2-0国米,曼联爆冷输球)
- 推荐攻略
-
-
乌克兰总统身亡(乌总统泽连斯基解除乌总检察长及国家安全局局长职务)
-
足球比赛每个半场多少分钟(足球比赛每半场几分钟)
-
2021中超今天哪里转播(今晚!中超2场对决,CCTV5 直播申花PK武汉,腾讯体育亚泰vs天津)
-
2022梅西坠机身亡事件结果(足坛变天!巴萨无缘榜首的2年:梅西告别,老马去世,2-8惨案)
-
2021全运会篮球直播赛程辽宁(4月22日央视直播:CBA总决赛;赵心童vs马奎尔,塞尔比vs颜丙涛)
-
中国最强导弹(世界洲际导弹前10排名,中国东风导弹领先美国,第一名堪称导弹王)
-
2021篮球比赛在哪里看(CCTV5直播NBA 辽篮争夺CBA总决赛冠军点 颜丙涛出战斯诺克世锦赛)
-
东航结果不敢公布了(民航局再次回应东航MU5735事故调查!查明原因有多难,多久公布?)
-