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天河公园篮球场收费吗(天河公园两大标杆盘,哪个更适合你?)

更新时间:2022-11-03 22:43:25

天河公园篮球场收费吗(天河公园两大标杆盘,哪个更适合你?)


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Hello,我是马哥。


之前预判的小阳春豪宅行情,已经如期而至。


昨天颐德公馆法拍,历经80次延迟,104次竞价,最终成交单价18.8万,热度爆炸。


拍卖总价,也在15000多人的围观下,从1500万被干到3211万。


叠加各种税费成本,预估到手价格,会去到3500万。


扩展到市场层面,近期的豪宅市场,无论带看还是成交,都相当旺盛。


哪怕是增量一般的汇景台,去化率也达到了8成。


在当前变幻莫测的环境背景下,资产沉淀、稳固财富,是富人们的普遍选择。


那下沉到改善型市场,对今年是置换年的判断,依旧未变。


在豪宅市场已经走入小阳春的情况来看,改善型市场的量价肯定会重新企稳,市场信心已经在慢慢恢复。


所以,承接上篇对学位房的介绍,今天就好好讲一下,私信被问得比较多的一个问题:


天河公园板块,东方新世界和东逸花园两个标杆改善型楼盘,要怎么选?


天河公园篮球场收费吗(天河公园两大标杆盘,哪个更适合你?)


从位置角度看,东新和东逸是各有优劣。


在安静程度上,东逸在板块中心位置,而东新北临中山大道,故东逸胜。


在通勤角度,东逸距离天河公园地铁站更近。


东新虽然离天河公园站远了点,但也在10几分钟的步行范围内。


作为弥补,后续开通的11号线华景路站,与东新仅一路之隔。


待11号线开通,东新业主从北门几分钟就能到华景路站,从南门10几分钟到天河公园站,通勤选择更丰富。


所以在通勤角度,两者算是打平。


在接送孩子上下学的角度,天府路小学在东新门口,而113中学在东逸门口,也是打平。


接下来,从小区品质角度分析。


两者是同一开发商和物业公司,体量和楼龄接近,都具备成为标杆盘的先决条件。


细化到内部,单纯从花园的绝对面积和容积率上,东逸是占优的。


但实际情况,两者的花园体验,其实是打平的关系。


因为东逸共分为5期,其中1-3期能归为一块,4期可归为一块,5期可归为一块。


而1-3期,没有实现人车分流,所以在花园溜达的体验感会降低。


5期是单独管理,一堵围墙把5期和前面4期割裂开来,单独的花园面积比不上东新。


只有4期,花园地面有专门做抬高,有专门的下沉式停车场,实现了人车分流。


绿化保养比1-3期好之余,还能共享1-3期的配套。


所以东逸花园虽大,却只有4期算得上完全体体验。


反观东新,围合式的花园设计,叠加高绿化率和人车分流,让每一期的业主都能享受完整的花园配套。


而且内部搭配的会所,也涵盖了篮球场、泳池、羽毛球场和网球场。


可以说东逸有的配套,东新一样没落下。


加上东新本身花园面积和园林设计,也是很优秀的。


所以在花园上面,两者只能算打平关系。


那综合下来,东逸和东新之间的选择,其实要更细化一点,比如结合楼栋和产品来考虑。


东逸目前的5期里面,1期是楼梯楼,在产品分化激烈的市场上,后续的接盘侠只会越来越少。


2期和3期糟糕的梯户比和户型设计,也一直为人诟病,流通性不高。


而3期的蓝谷B座,虽然在梯户比上优化成两梯四户。


但要么没有主阳台,要么阳台小得可怜,和楼盘本身改善型的定位是错配的。


5期呢,产品没问题,但由于单独管理的原因,和小区主体有割裂。


加上目前没有满五房源,交易税费高,也不是现阶段的主要考虑产品。


所以人车分流,户型合理的东逸4期,才是东逸的最优选,也是市场上东逸最受欢迎的产品。


其中锦逸567栋的南向户型,望花园、安静、通风采光好,更是最佳选择。


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反观东新,虽然也分了一二期和嘉苑3个组团,但产品本身不像东逸分化这么严重。


不过东新有个特点,就是产品选择面很广,从60多平的一房到200多平的五房都有。


作为改善型标杆盘,东方新世界最受欢迎的还是100平以上的三四房户型。


对于60多平的一房产品,要尽量避开。


因为这个总价,一房去到600多万,足够在其他次核心板块买到标准三房。


所以这种产品的流通性,是比较低的,不推荐。


此外,尽量避免10-12栋和1栋的北向户型。


这些产品由于直面主干道中山大道,噪音问题会比较明显。


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所以总结下来,东新和东逸间的取舍,更像是具体产品间的取舍。


优选各自产品力最高、最受市场欢迎的产品。


对于次级产品,除非价格特别笋,不优先考虑。


这两个盘对应的预算区间,普遍在1000-1500万左右。


客群主要集中在家庭改善型,还有学位改善型,以高净值中产人群为主。


所以同类型的竞品,主要是天河北还有华景的对应标杆盘。


像中怡城市花园、芳草园、协和新世界、珠江俊园、华景里锦苑这类。


天河公园板块,在增量上比天河北优秀,在位置上比华景更强。


虽然天府路的学位预警,还有楼龄都是未来的削弱点。


但学位预警的问题,在天河北同样存在。


楼龄的问题,以天河公园未来供应缺乏的情况来看,也不是大问题。


所以从投资的角度看,无论东方新世界还是东逸花园,都是这个价位很优秀的改善型标杆盘。


两者间怎么选,按照前面的分析,根据自身需求选择对应的优质产品即可。


最后,两句老话:


做好选筹,择机上车!


如果你有房产相关问题,可以找我咨询。


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