引言

7月，停贷风波持续发酵，将本已压力深重的企业再度推向风口浪尖，发布停贷公告项目的开发商多是出险企业，由于预售资金被挪用等原因，项目复工无望，业主本着权益维护的初衷，于无计可施的境地下冒着征信受损的风险做出停贷决定，其目的不过是希望能够引起各方重视，推动项目复工建设，最终能够顺利收到房屋，不至于掏空多个钱包购买的房屋换来“一场空 ”，这种压力之重不难想象。

房地产行业经历繁荣到达如今境地，可以说是多方力量共同作用的结果，倘若去探究始作俑者，根本原因可能要归结到中国的住房制度本身，在特有的制度之下，各种辅助的制度和措施，各主体的行为动作都在迎合既定的趋势，符合既定的制度。

在行业的种种风波和挑战中，房企必定是其中的第一主导者和参与者，也必然是最初的亲历者，诉说着故事，随时代沉浮，行业的每次波动起伏都伴随着格局的再塑。作为拥有高权重的行业，房地产行业在国民经济中的地位一时难以被替代，而且将在很长一段时间内维持着高体量、稳发展的状态，基于此，房企仍将作为重要的一方持续参与到行业的升级发展中去，不断变革，不断更新，不断迭代，不断升级，而此刻经受深重压力的出险企业又将以怎样的面貌呈现？是留存？还是就此消失于行业？

企业并非重点，项目端入手仍是主流，风险化解伴随着各方利益的再平衡

停贷事件迅速发酵后，一时间各方的关注度开始集聚于此，地方的神经更为紧绷，房企出现困难，利益受损还有等待观察的余地，而当消费者成为利益受损一方，且舆论不断发酵后，已经造成的影响和即将带来的冲击都难准确估量，所以，问题处理的紧迫性更高，消费者利益维护工作不容有任何懈怠。

停贷事件发生后，在问题处理上主要出现了三种走向：主体回应、监管层定调、地方行动。

其一、银行、企业及时回应，表明公开停贷事件影响可控。银行作为停贷事件的关联者之一，也是停贷事件可能的风险波及者，在业主公告中公开指责银行违规后，工、农、中、建、交、邮储六大国有银行及招商银行、平安银行、光大银行及部分地方商业银行迅速发布公告，表示停贷事件所涉及的业务规模总量较小，总体风险可控，停贷事件不会影响到企业整体的经营；万科公开表示“公司经营正常，预计交付的项目均处于正常建设中，不存在因无法交付导致购房人集体停贷的情况，安徽建工也在7月26日回复投资者关注时表示“截止目前，公司房建工程在建项目中未涉及购房业主宣布“停贷”的情形”。

其二、监管层定调停贷事件关乎“保交楼”，倡导市场化方式解决问题。银保监会多次做出回应，7月14日，银保监表示“引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作”。17日，银保监会表示“加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作”；21日再度回应“将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。同时指导银行做好客户服务工作，加强与客户沟通，依法保障金融消费者的合法权益”。

其三、地方行动，加强监管，防范为先，并以项目为主尝试风险化解。7月14日，西安市五部门印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，强化预售资金监管，目的更多在于防范未发的风险。

作为停贷事件的多发地，河南省最先行动，推动停贷项目的复工再建工作，7月27日，据媒体报道，郑州市政府组织市房管局、各区政府召开“7家重点企业在郑项目情况汇报”会议，主要汇报内容是结合市政府6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知。7家企业分别为建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创，郑州市房管局就7家重点企业项目的选择模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式在会上向市政府、各区政府进行相关汇报。除郑州外，合肥、天津等地政府、房地产协会也在积极跟进，发布“保交楼”倡议，或定向纾困，或帮扶，助力楼盘风险化解。咸阳住建局推进“一个科室帮扶一家房企”，江西高安法院判决“烂尾”项目由开发商归还房贷。

停贷风波缘起于消费者利益受到侵害，停贷断供也不过是业主想要维护利益的一种方式呈现，而在房地产开发、建设、销售的整个链条中，涉及到各主体之间的利益平衡和弈。而当停贷事件发生，也确实出现部委之间的责任推诿，从权责和利益分配的角度来说，能够更少的承担责任，并尽可能的享受到利益是本性使然，当利益受到威胁时，自保是第一选择，但是消费者是停贷事件的第一受伤害方，消费者利益不能枉顾，必然需要有效措施去做好应对处理，而这其中必然需要有主导方，引导事件向好发展，而问题解决的过程中也必然伴随着利益的弈和再平衡，倘若各方之间仍保持责任推诿，只看一隅，不观全局，停贷事件也难得到很好的解决，各方利益都难得到比较好的维护，后续的良性发展也不容易实现。

政策仍然克制，丝毫未有救企业迹象，利益再平衡是关键

停贷事件虽只是加重房企经营压力的一大因素，但从停贷事件的发生和处理来窥探行业风险、企业压力，政策局限，我们也有一些收获：

其一、企业压力深重，资金链已断或将断未断。停贷事件直接威胁到消费者利益，从最直接的相关关系出发，房企的行为导致了这一结果，房企已无力支撑项目的开工建设，资金链已断或在断裂的边缘；

其二、停贷潮起，行业风险已然显性，企业暴雷的影响不仅仅局限在房企、地方政府、金融机构、供应链端，同样波及到消费者一端，影响面扩大，直接威胁了社会的稳定，经济端的压力，金融端的压力更深、更重；

其三、政策克制性更强，不能也不敢突破底线，利益再平衡不易。2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”后，“房住不炒”成为政策调控的基础约束，任何行动都是在此框架之内，各监管方，行业参与方都以此作为行动和规范的最高准则，从各方的角度独立行动，观一角，难窥全貌。金融机构有金融机构的考虑、政府有政府的担忧、债权人有债权人的担忧、供应商有供应商的无奈，各方行动指引无外乎自保为先，利益为重。

而尽管多城市也不乏密集的政策出台，无奈在于政策更多是在既有的工具箱内，不断修修补补，各政策之间的局限，适用的对象，时间的约束等等都决定了各政策之间并不容易形成合力，各有各的考量和利益权衡，而且也缺乏统一的、主导的一方协调好各方的行动，来做好各个群体的利益再平衡，避免更多的利益弈和内部消耗。

从现有政策脉络来看，保护消费者利益始终在第一位，企业不过是这一目的的实现工具，当主体稳定，行业整体的良性发展才有可能实现。

一方面，保护消费者的住房权利，尽可能的促进消费者住房消费实现，刚需和改善型住房需求支持和满足成为重心，“三限”政策的不断优化调整，放低消费者购房门槛（社保期限缩短、人才落户、户籍制度改革等）、有针对性的增加消费者及其家庭可购房屋数量（二胎三胎家庭、投亲孝老等）、借助工具（房贷利率下调、商贷及公积金首付比例下调、提高公积金贷款额度、限售期限缩短等）减轻消费者购房压力等，动用可供选择的工具为消费者购房提供便利；

其二、维护消费者的房屋质量和顺利收房的权利，“保交房、保交付”是政策的核心落脚点，也是坚定守住的底线。首先，各地预售资金监管趋严，确保项目的预售资金“专款专用”，避免资金被违规挪用，支撑起项目的顺利开发建设，以确保消费者能够最终获得质量可靠、时间及时的房屋；其次，停贷事件发生后，无论是银保监会，还是政府的表态和具体应对，核心只有一个，那就是“保交房”，触及到消费者利益的事件不容有任何懈怠和枉顾，当前的首要任务就是要确保消费者的利益能够顺利的实现，维护好民生稳定；最后，企业当下的重点工作之一就是做好房屋交付工作，无论是已经出险的企业，还是没有出险的企业，都必须要守好项目交付关，倘若没有守好这一底线，违背保民生的初衷，影响将是全局性的。

而企业所作为主要的参与方，作为消费者利益维护的工具，自会有一定的政策倾斜，而这种倾斜并不固定于特定的企业个体，而是能够于民生保障有利的群体，更容易促进行业的稳定发展和良性循环。

出险企业还没有机会？

当前的环境之下，市场的关注点可能有三个：

其一、市场能不能回暖？什么时候能够回暖呢？

其二、政策会不会救市，什么时候才能看到力度更大的政策出台？

其三、还会不会有企业出险，企业还有没有机会，已经出险的企业还有没有希望？

三个问题看似独立，但又相互关联，市场的走势、政策的变动都决定着企业的走向，企业的未来，行业的未来。大家应该都很清楚，企业当前显露出来的问题和风险并非即时的，而是前期问题的显性化，政策的变动加速了房企的问题暴露，有些企业更早把问题暴露于大众前，而有些企业的问题仍未完全暴露出来，接下来，仍将不断有企业出现暴雷，影响的范围有多大，覆盖的范围有多广，一时都很难预测，任何断言都或带有偏颇，但是形势的严峻不得不引起高度重视，倘若行情仍难改变，难保我们所认为的稳健型的、安全边际较高的、抗风险能力强的、看似不太可能会出险的企业也会难抵挑战。

出险企业还有没有希望？不确定因素太多，不敢妄断。但也有一些因素存在能为企业的自救带来更多助力：产品好、布局好、品牌好。

好产品是最强引流工具。产品好利于消费者，于企业来说，多数情况下，好的产品一定是最强的引流工具，当企业的产品做的好时，当企业出现经营问题和风险，倘若借助资产抛售的方式减轻资金压力，也容易吸引接盘方或赢得合作伙伴的帮助。

好布局决定了风险抵抗能力。布局好意味着资源都集中在有限的核心城市内，资源有保障，需求有支撑，相同条件下，布局核心城市内的项目更容易去化，因为位置就是优势，位置决定了项目本身的保值增值能力，决定了项目的抗风险能力，在项目转让时，资产接收方更易觅得。

好品牌意味着信任度优势。好的品牌指什么？在消费者端有好的口碑，与合作伙伴相处时有愉快的合作经历，在政府端值得信任，在金融机构端未有过违约，这类企业在各方都有一定的信任基础，当企业深陷经营困境，开启信用修复历程时，这类企业或能有一定优势，更快修复信任链条。

优势只能称之为阶段性优势，可以是助力，也可能毫无用处。行业向下时，企业自身的优势都将让位于主体自身的利益，优势只是优势，不代表结果，或许只是走向终局的加速器，更快走向结果。最终是否带有这些优势的企业就能有更好的结局，也很难说，企业的自主行动与外力的配合才能决定企业最终的结果：

其一、政策解决消费者后顾之忧的动力有多大，维护住行业的秩序，而不是为了所谓的借防风险为名，置整个行业于更大的风险，置更多群体的利益于不顾，若如此，不过是本末倒置，于解决问题无益；

其二、事实上而言，企业当前能做的事其实有限，我们所说的企业需要做好自己的事情也不过是无奈之举，也不得不做出的努力，倘若已觉前途渺茫而直接躺倒也只不过是以错误掩盖错误，丝毫无益。

解决行业的问题一定是各方共同的诉求，以当前行业的现状来看，无论是市场化的方式，还是非市场化的方式，可能都还有很多可供探索和深化之处，就眼下而言，政策仍处于走一步看一步的境地，政策动作仍有很大的空间，寄托于行业风险自我消化难度过大，本着行业稳定、风险管控的初心，以商业化的手段实现行业的新生才是最可靠的方式。