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几乎没有赢得希望(信心回升?楼市“降价卖房”成常态,买房请做好贬值亏本的准备)

更新时间:2022-10-24 19:17:08

当下购房人的信心是增加了还是减弱了?大家对接下来的房价走势持何种态度?

10月9日,央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》给出了参考“答案”:报告显示,未来三个月,17.1%的居民打算购房,这一比例高于二季度的16.9%;对下季房价,14.8%的居民预期“上涨”,大幅低于二季度的16.2%。

一言概之,居民购房意愿有所增强,同时也更“看空”房价。

有人可能会说,这不合理啊,不看好的情况下,为什么买房信心还会增加呢?原因很简单,当前的市场上购房主力人群是刚需和刚改,且目前各地出台的很多政策,对这两类人大有裨益。叠加很多二三线城市,房价基本已经跌至底部,很多人正是瞅准了时机,乘虚进场。

比如南京、苏州、杭州、武汉、郑州、长沙等新一线、强省会城市,不仅大幅降低购房门槛,降低借贷条件,而且针对刚性购房者有重磅购房优惠政策。

这种背景下,真正有购房需求的人,买房的欲望自然会有所增加。事实上,对于这部分购房群体而言,房子是用来住的,不是用来炒的。当然,不排除楼市在经历近一年半的调整之后,很多人已经有了“抄底”的心思。

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2022年只剩2个多月了,到底该不该买房?结论我们先按下不表。

先看看和房地产密切相关的居民房贷支出、全国土地市场行情、各地“救市”情况,以及信贷政策走向四方面的情况。

第一,9月份居民部门房贷支出同比继续减少,但存款继续增加。

9月份新增社融3.5万亿元,同比多增6274亿元,之前市场预期是2.8万亿元,可以说是大超预期。具体而言,企业中长贷同比多增6540亿元至1.4万亿元、创历史同期新高;短贷延续增长、同比多增超4740亿元。

由此不难看出,9月份企业投资信心在增强。不过,居民部门的信心却很难调动起来,居民贷款同比少增超1380亿元,其中中长期贷款同比少增1211亿元,连续10个月少增,创近7年同期新低。贷款支出减少,钱都跑到银行睡大觉了——9月份,居民存款同比增加3230亿元,依旧一路走高。

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居民房贷支出,最能反映老百姓对房地产的真实态度。但数据层面传递出的信号是,老百姓仍然对买房不感兴趣。过去二十年,几乎是全民参与的投资游戏,为什么戛然而止了?

第二,今年第三轮土拍即将落下帷幕,从目前主要城市的土拍结果来看,土地滞销严重,“国资”仍然是拿地主力军。这意味着很多城市的日子真的不好过。

根据中指研究院发布的报告,今年9月,50家代表房企拿地总额同比下降45.3%,降幅较上月扩大。国央企是集中供地拿地主力。2022上半年拿地金额中地方国企 央企拿地金额占比达到新高71%。

截止目前,22城中有13城三轮土拍已经结束,从部分城市来看:

上海:35宗地,有24宗底价成交,占比约70%。80%的土地被央企、国企收入囊中,并且多以联合参拍的形式参与。

广州:20宗地,有2宗终止挂牌。其余18宗,13宗底价成交,2宗溢价成交,3宗流拍。综合而言,广州的流拍率高达25%。值得一提的是,此次广州拍出的地块全部由央企、国企以及地方城投平台获得。

杭州:19宗地,10宗底价成交。虽然全部成交,但是根本原因是优质地块增加。和上海、广州、深圳等城市一样,杭州拿地的企业也以央国企为主。

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整体来看,一二线城市土拍成交量尚乐观。50家代表房企,拿地主要围绕二线城市。今年前9个月,50强房企在二线城市拿地占比近60%。但看三四线城市,则是另外一种光景:大多数三四线城市土拍的地块均为底价成交,盐城、湛江、韶关、南通等市流拍率创新高。

第三,各地仍在马不停蹄“救市”,各种大招见怪不怪。

据不完全统计,截止到9月末,全国“以房催生”的城市有40个。何为以房催生?简单来说救市,多生娃可破限购,可享受更多购房优惠政策。比如很多城市在新政中明确,二孩、三孩家庭购买首套房,不仅可以享受贷款利率优惠,而且还能拿到开发商的打折价格。此外,符合条件的多孩家庭,购房还可以享受退税降费政策。

最值得一提的是,苏州在“托市”方面,又让人大开眼界了:近日,一则“苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目”的消息,受到广泛关注。10月12日,新京报记者从苏州市人民政府相关人士处了解到,此事基本属实。

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我想说的是,办法确实是好办法,但问题是如何落地?今年以来,全国累计出台了近800次调控,其中很多都是关于发放购房补贴、买房给奖励、买房降费的,但都没有人告诉我们,这些钱从哪里来?

苏州这样的经济强市,财政压力可能可控,别说回购1万套,就是回购5万套,可能也不是大问题。但问题的关键是,苏州之外的全国数百个三四线城市,上千个县城怎么办?本来就已经财政赤字了,很多城市连公务员的工资都发不出来了,还有多余的钱去托楼市吗?

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第四,降价卖房已成常态。

第一财经此前报道,今年前8个月,20强房企中有12家降价卖房,而且是大幅降价甩卖。其中金科降价幅度高达21.9%。到了9月份,这一数据又增加了,50强房企中有36家在降价卖房,占比高达72%。

更重要的是,降价卖房的城市已经由此前的三四线城市,蔓延到一二线城市。广州、北京、深圳、武汉、杭州、郑州、天津、南京、济南、成都、重庆等,降价卖房也已成常态。

二三线城市降价卖房,早就不稀奇了,今天我们重点说说一线城市:在深圳,现在流传着这么一句话:尖岗山卖出了龙华价,罗湖卖出了光明价,光明卖出了坪山价,坪山直接降到接近东莞价。有网友形容,开发商为了卖房,就差开口直接问购房者:“降多少你才愿意买,我一定满足你。”

在北京,外环的价格已经普遍下降了10%-15%。这可不是我们信口胡说,而是有购房者在前后看房一年后给出的真实可信的结论。在顺义、大兴,石景山和丰台等区域,开发商打折促销,早已是家常便饭。半年前售价近8万/平的楼盘,9月份7.2万就能拿下,明面上看,房价已经直降8000元/平了。

易居研究员数据显示,9月份全国100个城市中,有59个城市二手房成交价格跌回了2年前,其中有22个还是省会城市。

如果现在还有人告诉你,买房是稳赚不赔的买卖,请把上面这个数据甩给他。另外,算上贷款成本和时间成本,现在买房可能还没有买基金的收益率高,而且安全性也大打折扣——目前对于绝大多数城市而言,房子显然不能作为投资品来看了。换句话说,在很多基本面差的城市,买房一定要做好亏本贬值的心理准备。

而且这还是全国头部一百个城市的表现,可想而知全国其它中小城市的房产,已经贬值到何种境地了。有人说,我家的房价没下跌啊,那是你没卖房,如果你想知道真实的市场行情,我建议你把自家的房子挂牌出售。还是那句话,能成交的价格才算数,其它价格都是空中楼阁。

几乎没有赢得希望(信心回升?楼市“降价卖房”成常态,买房请做好贬值亏本的准备)

该不该买房,还是那句话,只要你不对房价有信仰,就不会受伤害。国家三令五申,房子是用来住的,潜台词已经很明确了:刚需自住购房,永远支持。而且未来的信贷政策,也会更利好这部分人群;整天幻想靠投资房产发财的,过去现在和未来,都会继续被严厉打击。当然,更需要正视的现实是,在房地产趋于稳定的背景下,投资炒房的时代已经彻底终结了。

事实上,我们一贯的观点都是,年轻人在有能力的情况下,购买第一套房,一定要趁早。注意,这里有两个重点:第一是“有能力”,而不是鼓励大家,不具备条件硬上;第二是,未来买房要有城市信仰,宁愿买错房,也不能选错城市。城市选对的基础上,再具体围绕地段、配套、房企、户型、物业等做功课。

有人可能会说,万一买房后房价下跌了呢?说实话,现实中这样考虑问题的人,不在少数。我想说的就一句话:在中国,房价下跌,你不一定会输,但没有房子,你赢得希望不大。