上海盈科律师事务所在哪里(“马大哈”在沪购房，过户时才发现社保未满5年买不了；这些查询渠道赶紧来了解下)

自2016年3月25日起，非上海户籍居民家庭在沪购房，必须满足自购房之日前的63个月里累计缴满60个月的社保或个人所得税的要求。如因工作调动、单位疏忽等导致社保缴纳中断超过3个月，即便事后补缴，都有可能影响购房资格。

可有的“马大哈”买家，从网签、交付定金，直至房产交易中心办理房产过户时，才知自己属于限购对象而无法交易，由此引发了一系列纠纷。

上述纠纷能否事前避免？有关各方能否提升服务，努力做好购房人的“贴心管家”？记者通过一个投诉案例的调查，试图对这些问题进行解答。

“马大哈”过户才知社保未缴满5年

“5万元购房定金眼看就要打水漂，还得因违约而支付卖家赔偿金，除了怪自己心急糊涂外，涉及交易各方能否多一点及时提醒？”近日，河南在沪购房的李女士致电解放日报·上观新闻热线63523600，反映自己由于不了解本市房产限购政策，也没多方求证，就匆匆签约付了定金，结果在房产过户时被告知所缴纳的社保期限未满5年而无法交易。“卖家还等着我的买房款去买南京的房子，这个连环套可怎么解？”

据李女士说，她自行前往所在区的社会保险事业管理中心（以下简称“社保中心”），在大厅自助机上拉取了期限最长的两年社保记录后，就急匆匆返回房产中介，告诉业务员自己在沪买房并无障碍。业务员既没多问，也没细看，就让她和卖家签订了《房地产买卖居间合同》，支付定金、办了网签。双方定于最晚4月28日过户。可当日到区房产交易中心办理手续时才猛然发现，李女士社保缴纳累计未满5年，暂无购房资格。

让李女士“胸闷”的是，自己除了要损失5万元定金外，还要承担违约责任。卖家黄先生同样心焦：他根据与李女士约定的交易期限，已支付了20万元定金用于购买南京一处新房。由于只有卖掉上海的房子才能得款购买新房，眼下黄先生也面临着违约的风险。

房产交易中心称不到过户时查不了

“买房环节那么多，只要有人及时提醒我，也不会最终卡壳了。”李女士因社保不符规定导致交易中断面临损失，房产中介有无未及时告知的责任？

北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人、房地产专业律师郭韧表示，作为专业的房屋中介机构，在为交易双方提供居间服务时理应尽到必要的、审慎的审查、核实、提醒告知等义务，如审查房屋权属、查询房屋是否存在交易障碍、核实交易双方身份，是否符合当地最新购房政策等。虽然社保、个税等信息一定要当事人亲自查询，但中介要积极履行义务，如通过出具“告知书”等形式，向包括非沪籍在内的任何购房人提供相应的政策等服务信息。

但记者走访中山公园、打浦桥等区域房产中介时，却被告知：这本来就属于购房人自己该留意的。有房产中介认为，在将交易双方材料送交区房产交易中心时，目前的交易中心并不要求购房者出具社保或个税累计满5年的流水单，无形中确实降低了房产中介的服务水准和责任心。

那么区房产交易中心是否能在过户前查询到当事方的社保或个税信息？长宁区房地产交易中心一楼大堂咨询工作人员告诉记者，购房人无论查询社保信息还是个人所得税，中心只能在过户时查，网签、交付定金等前期阶段都无法查，也查不到。黄浦区房地产交易中心工作人员也向记者做了同样的答复。

△长宁区房地产交易中心一楼大堂咨询工作人员告诉记者，欲购房人无论查询社保信息还是个人所得税，中心只能在过户时查，网签、交付定金等事前阶段都无法查，也查不到。

社保和税务都提供了查询渠道

那么社保或个人所得税，二选一的信息查询是否便捷？记者进行了一番调查。

5月13日中午，记者来到市中心某区社保中心。大堂自助打印点一共摆放了3台“上海市社会保险个人自助查询系统”自助机。记者用身份证查询并打印了自己的基本养老保险缴费情况，流水单上显示24个月的数据。据现场工作人员说，上述自助机数据查询、打印期限确只设定为两年。在另一区社保中心里，记者发现自助机查询、打印的社保数据流水同样局限于两年。原因在于自助机设置年代较早，相关软件难以升级，但现场窗口服务可以弥补机器的不足。如记者看到普陀区社保中心自助机屏幕上粘贴着提醒：“若您还要了解24个月以上的缴费明细，还可登录‘上海人社’APP进行查询，详情可咨询服务总台工作人员”。现场有工作人员来回巡视，有的还主动上前询问查询人是否需要帮助。

△社保中心自助机数据查询、打印期限只设定为两年。

市人力资源和社会保障局有关人员表示，本市社保经办机构自1993年以来，每年年中都向全体参保人员寄发《上海市养老保险个人权益记录单》，详细告知累计缴费信息和年度缴费明细。参保人员如提交的寄达地址无误，都能准确收到、获悉个人的社保信息。另外查询人也可在手机应用程序“上海人社”APP上获取自己历年的缴费、断缴、补缴等社保信息。只要登录该APP，选择“业务经办→社会保险→城保缴费查询”项目，即可实时显示自2011年至今每年、每月缴费累计情况。

在长宁区、徐汇区税务局，柜面工作人员根据记者身份证信息，当场为记者查询、打印了累计满5年的流水税单，并表示：在本市税务局柜面服务窗口，无论买房前后，当事人只要带好本人身份证，都可当场办理累计满5年的个人所得税流水单查询、打印服务。

网上亦可以进行查询。2019年前的个税数据可在“国家税务总局上海市电子税务局”网站（
https://etax.shanghai.chinatax.gov）查到；2019年及其以后的数据则要在“自然人电子税务局”网站（
https://etax.chinatax.gov）查询。“个人所得税”APP则限于查询2019年及其以后的数据；2015年至2018年间的记录可在“支付宝”中查得。

△以网上查询为例，2019年以前的个税数据要在“国家税务总局上海市电子税务局”（
https://etax.shanghai.chinatax.gov）上“登录……自然人登录”后才行。

△徐汇区税务局还专辟了“网上办事服务体验区”，现场有工作人员随时帮助。

购房人还是得做好“功课”

如何避免李女士遭遇的尴尬？最保险的方法首先还是要购房人认真做好“功课”，了解清楚购房地的限购政策；在签约、交付定金前能多渠道、多方面主动自我查询。同时，房产中介人员要加强责任心，认真履行提醒、告知等义务，为交易双方把好关。

此外，郭韧律师表示，房产交易中心毕竟是房产交易的最主要环节之一。如可在房产交易中心设置相应服务设备、窗口，方便非沪籍购房人和房产中介在签约、缴付定金前就能顺利查询到购房人有关社保、个税缴纳信息，从而确定自身是否符合购房条件，这样就能避免李女士之类纠纷的再次发生。

△黄浦区房地产交易中心同样表示，欲购房人无论查询社保信息还是个人所得税，中心只能在过户时查，网签、交付定金等事前阶段都无法查，也查不到。

栏目主编：毛锦伟 文字编辑：毛锦伟