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日韩一区二区三区四区(京房回忆82,再说望京,韩国人落魄、拆迁户暴富的那点事儿)

更新时间:2022-10-22 00:36:35

日韩一区二区三区四区(京房回忆82,再说望京,韩国人落魄、拆迁户暴富的那点事儿)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊,总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了,所谓普通人的生活,就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好,庆幸也罢,往事就在这里。


一、

上一篇写了望京早期的那点事儿,之后一直没写主要是因为记性不好了,很多东西真想不起来了。所以只好脑子里装着,偶尔想起什么就赶紧记下来。这都没想起多少来,还是写到哪儿是哪儿吧。

我曾经听好几个人说过望京的韩国人历史,集中在以下几点:第一个在望京的韩国人是禹东硕,最早是从望京西园三区开始的,望京高峰期有三分之一韩国人,今天望京还有至少5万韩国人,以后韩国人还会来中国还会来望京……

那我告诉你吧,以上的这些全部都是胡说八道。


二、

我也听说过这禹东硕的故事,但一听就是瞎编的,韩国净是这种人,吹牛不打草稿。有可能他是在望京新城居住的第一个韩国人,但在此之前望京已经有了花家地和南湖等小区,韩国人已经在这里租房或借房(名义上的)居住了。

这起源于1992年中韩建交,之后韩国留学生和商务机构就大量来华,他们在上海住进了古北,青岛住进了城阳,而北京则先在五道口最多,之后才发现了望京。

没别的原因,当时的望京租金便宜,但离大使馆和机场都近,还离着几所有中文留学生的大学也近,自然就成了首选。当时的望京根本还没正式规划呢,跟酒仙桥燕莎什么的无法相比,比亚运村更差得太远了。印象中只有一趟公交车,好像是409吧,从来广营到阜成门的,我还坐过呢,坑坑洼洼的路,可破了。

禹东硕这批韩国人其实也是图的望京的性价比。当时望京新城和A4区刚开盘,房子新租金还不高,自然就成了首选。当时北京市区的房子动辄2/3000,这里才1000多,那干嘛不租新房啊?

于是,韩国人纷纷从花家地等老小区搬到了西园三区四区,2002年后有的人还干脆买了房,因为北京取消了内销外销的限制,外国人可以购买普通住宅。其实在之前就也有买的,只是不合规而已。大概是2006年吧,北京还专门出台了外国人买房的规定,主要针对的就是韩国人和日本人。


三、

望京西园三区不是最早的韩国人聚集区,但却是后来规模最大,占比最高的一个。大概到2003年前后,望京的韩国人达到2万人,其中大部分都住在三区和四区。按照当时官方派出所的说法,有70%的住户是韩国人,派出所甚至专门为他们配备了懂韩语的警察。不光是管治安,后来连韩国人夫妻打架都得帮着去劝架。

有一段时期还查过呢,因为租房的行为不算合法,或者说不合规。但当时韩国跟中国的关系好,也就没人较劲了。

话说回来,为什么有这么多的韩国人到中国来啊,又为什么开始都看上了望京?其实除了留学生和大公司派驻的之外,当时还有一个很重要的群体,躲债的老赖。

中韩是1992年建交的,但来华韩国人是1998年之后增多的,这也和中国的住房货币化改革重合,为什么?因为1997年发生了亚洲金融风暴,中国香港还好,在中央支持下保住了汇市没崩盘。但也损失惨重,所以无奈的开源节流,启动了房地产市场来促进经济。

而韩国呢,在97风暴中就不是胜负的事儿了,而是是否能活下去的事儿。他们没有真正挺住,在美欧的逼迫下,被大枪顶在脑门儿上签订了一系列丧权辱国的不平等条约,从此韩国彻底成为欧美的附庸国,再也无力回天。

可即便如此,韩国经济还是遭受重创,连韩太、起亚等财阀都破产了,其他中小企业更是纷纷倒闭。韩国股市暴跌70%,韩元贬值约一半以上(记住这个数字,后面有对应场景)。那这结果是什么?是能扛住的企业携带资本争相外逃呗。而老百姓呢,先是在爱国心的驱使下献出了自己的黄金和财产(献金运动),但最终的结局仍然是上百万人失业,留给债务缠身的百姓也只有两条路,或是等死,或是跑路。

于是,韩国当时国内的自杀率暴涨,同时向其他国家移民躲债的浪潮也达到顶峰。其中中国由于受到经济危机影响相对小,而且政局稳定,所以成为了部分韩国人的避难所。山东、东北、北京、上海,都涌入了大量的韩国老赖。这也不是他们愿意当背井离乡的老赖,但国家经济破产了,作为个人的个体又能怎样?只好犹如时代中的风飘絮,飘到哪儿算哪儿吧。

而且,那个时代的韩国已经很发达,人均收入上万美金不是新鲜事儿。而中国呢,北京的平均年收入不过万把人民币,差距巨大。那韩国人只要是还稍有积蓄,或者能找到个在华的韩国企业工作,就能生活得相当不错。在这种情况下,与其在韩国受罪,还不如来中国呢。所以他们大批来到北京,选择了当时看起来性价比超高的望京。


四 、

开始我不知道韩国人已经在望京扎堆儿,还以为仍然是在五道口呢。后来公司让我去参加个什么仪式,韩国某个高科技基地在望京落地,说是来了多少企业。我到了之后一看觉得没怎样,十多家小公司的联合体,一共也没多少人,更用不了多少面积。

但一听介绍倒有些惊讶了,说这种企业在望京已经上百家,从业规模近万人。要知道当时是2001年夏天,中国还未入世,而这些韩国小企业,的就是中国入世。他们赢了,不到半年,也就是年底的时候中国入世成功,这些韩国企业借势赚得盆满钵满。

后来到2003年非典之后,在望京的韩国人就号称达到2/3万人了。真假不知道,但像西园三区四区和望京新城什么的真的是韩国人遍地,各种饭馆商店也都是韩文标志,望京真的成了韩国城。

再后来韩语翻译在望京是标配了,不仅派出所有,售楼处更得有,得赚韩国人的钱啊。还有中介,动不动也有能简单交流的。大概就是从那个时候起,说望京有三分之一韩国人的传言就几乎成了标准说辞。

其实没那么多,但也差不太多。高峰期传闻望京有10万韩国人,而望京总人口30万。实际上韩国人是7万左右,望京总人口不到30万,也就是四分之一。当然这也已经很多了,只不过韩国人的外貌不算太明显,而如果都换成黑人,那想想四分之一在马路上晃悠是什么场景吧。

韩国人多了事儿就多,开始还无所谓,后来随着人越来越多,韩国的跆拳道、高尔夫这种在当时还算小众的场所也有了。韩国学校也多了,甚至传说还有韩文报纸和专门的邮递员。这我倒没见过,也觉得不可能,媒体和邮政系统是不太可能被批准的。

但望京的论坛上曾经闹过一阵儿要把路标都加上韩文的争论,支持者有,反对者更多。我当时看到了也觉得别扭,毕竟这里是中国,说民间的超市商店里弄韩文无所谓,只要不过分就行。但官方的路标也弄上韩文就说不过去了,那以后是不是所有商店的招牌都得有韩文啊?不太现实。但据说是有弄的,我没见到过,估计是民间自己弄的吧。

当时反对声不止于此,上升到了租界、殖民地、侵略者的高度。这我也觉得有些不至于,虽然我也不喜欢韩国人,但也没觉得他们太过分,也不可能达到这种程度。

说句不好听的吧,当时的韩国人就相当于现在的中国人在非洲南亚某些国家似的。仗着自己钱多,而当地的物价低,所以花起钱来满不在乎。这未必是真的出于炫富心理,但在当地人看来就是这种效果。

我曾问过几个韩国人的收入和消费观,简单说就是能挣敢花。尤其是在2005-2007那个阶段,中国经济腾飞,在华的韩国企业赚了大钱。他们如果在本国,大概能挣2万多人民币一个月,但在中国加上补助补贴什么的,一个月3/4万是常态,高管7/8万都不新鲜,那就是年薪百万了。

比如有个做什么仪器的公司,半导体的吧。给普通员工的租房补贴就是1万多,高管达到2万多。而当时望京100多平的三居室也不过是5/6000块钱,房屋租售比是200-300,很符合国际惯例。那价值百万的房子,年租金4万左右,200万的也就是8万左右。

房价也不是太贵,即便在2007年房价最高峰期,望京的房子均价也就是1.5万上下,不算多贵。这还得说是房龄新的好小区,之后到2008年还跌了20-30%呢。

那这些韩国人拿着高薪,自然在中国也是大手大脚了。所以当时有个说法,就是韩国人不会砍价,只要觉得差不多合适就买。甚至那会儿在望京的保姆拥有率全北京第一,绝大部分都是韩国家庭雇佣的。甚至是只有老婆一个人在家带孩子,那都动不动的雇个中国保姆,没别的,觉得便宜啊。

那中国人瞅他们什么态度?挺矛盾的呗,做生意的希望从他们身上赚钱,但普通百姓就有些腻歪了。你们有钱是自己的事儿,但别在我们眼前瞎晃悠好不好,弄得羡慕嫉妒恨对大家都不好。

在当时有个说法,之所以望京的物价高,都是这帮韩国人给闹的。肯定是有关系,我也觉得望京物价高,尤其是韩国烤肉店什么的,动不动就人均200了,放到今天都不便宜,何况是十多年前呢。

但对我来说还好,觉得贵不去不就得了,又不是没中国本土的超市饭馆,何必跟韩国货较劲呢。但望京是个时尚的板块,不少人就是为了追求“韩流”才来消费的。这些人收入未必高,但追求这种感觉,那就没辙了,自己给自己找别扭。


五、

还有一些纠纷是不可避免的,是民族性和生活习惯的差异。比如这说话方式吧,韩国和中国人就有很大不同,中国人再吵也没他们吵。一个店里只要有两三个韩国人,那就跟满屋子都是差不多了,再多几个就是蛤蟆坑了。所以到现在我也不爱去韩国饭馆儿,留下阴影了。

这不是说中国人多的饭馆就不吵,但这感觉不一样。咱们的语言能听懂,也就好得多,听到有意思的还想多听会儿呢。而韩国话能听懂几个词?呜哩哇啦的就剩下思密达了,跟噪音没什么区别,越听越烦。

还有就是中韩邻居的问题,在望京西园还好,但在望京新城、夏都盈座、大西洋新城、华鼎世家等社区都出现过激烈的矛盾对立。主要就是韩国人夜里喝多了闹腾,年轻人夜里飚摩托、还有什么屋门口放鞋、孩子多楼底下吵闹一类的。物业居委会的曾经想组织中韩联谊会,但中国人不爱组织,韩国人不爱参加,基本都不了了之了。

我倒没见过中国人和韩国人打架的,听说过,饭馆里发生的居多,说不清楚就动手。居民区里打架的不多,毕竟语言不通,鸡同鸭讲吵不起来。只听朋友说过两家吵架找翻译的,结果翻译来翻译去的两边儿都不满意,急眼了之后合伙儿把翻译揍了一顿,这招谁惹谁了。所以说翻译不是个好差事,弄不好就两边儿得罪。

在我印象中发生的比较大一次中韩商业纠纷是在2006年前后,商业地产引发了矛盾。开始是望京北部的宝星国际招商,宣布引入了韩国新世界集团的“易买得”百货,宣称是给望京的6万韩国人提供家乡商品。

当时是韩国人在望京的高峰时期,那只要是商业地产就想跟韩国人沾边儿,都想再开个大型的韩国商城。于是几乎同时期,望京南的望京国际也宣布,与韩国一个最大的商管公司合作,提供更大更全的韩国商品。

两边这就开始竞争了,我也搞不懂怎么回事儿。但望京国际仗着是跟韩国商管公司合作的,有韩国中小企业的资源,于是干脆跑到首尔招商去了。那会儿我还问过中国的商管公司代理行什么的,招商效果怎么样?

回答是非常成功,但估计要惹麻烦。因为他们在韩国虽然把几百个商铺都卖了出去,至少是预定了。但要想想,是什么人胆敢投资这种连去都没过去的外国小商铺?肯定是资金不多但急于发财的人呗,也就是韩国的小商户。那他们既不能亲自经营,又会以自己国内的商业思维来思考,开业之后能不在管理方面惹麻烦吗?

其实想多了,根本没到开业就惹麻烦了。也不知道是为什么,反正就在易买得和宝星签约前不久,望京国际的韩国城说是解约了。然后就是中国韩国人互相推诿,闹了个一地鸡毛。不谈谁对谁错,反正对两边商人的声誉影响都不好。

然后两边还都内部掐起来了。中方这好理解,商家交了钱却看不到承诺的效果,自然得闹。而韩国方面呢,当时之所以要投资,都是咨询了在望京生活的老乡的,结果拉吹了,那自然也是埋怨。反正后来就是罗圈儿架,一地的鸡毛。


六、

韩国人在中国,至少是在望京的衰落发生在2008年底,高峰期延伸至2009年初。原因很简单,美国次贷危机引发了全世界金融风暴,韩国作为美国的忠诚小弟自然跑不了,而且首当其冲,幸运的成为了炮灰。

那在经济危机之下,后果自然是出口受阻,投资收缩和消费下降,三驾马车都受到巨大影响。企业扛不住了就得自救,自救的方法无非是裁员和紧缩资金。那不光是收缩本国的,在外投资更得收缩,那就自然影响到了望京。

算笔账吧,韩元在2005-2006年的高峰期,人民币和韩元的汇率是1:120。那如果他们在本国挣4/500万韩元,在中国加上补贴什么的能到千万左右,换算成人民币就是8万月薪,能吃香的喝辣的。毕竟当时北京的平均收入也就是4000多,几乎是他们平均值的十分之一。

可是经济危机爆发,人民币基本坚挺,但韩元却大幅贬值,和人民币的汇率最高跌至240。那也就是说,望京的韩国人什么也没干,收入减少了一半,从8万变4万,4万变2万了。之后的汇率基本稳定在220吧,总之至少是贬值了40%。

那就想想自己的收入突然减少一半是什么感受吧?年入百万的变50万了,这还得说是高管没降薪的情况下,降薪之后也就剩30万了。而普通员工呢,本来整个3/4万块钱,在望京生活得挺好。现在突然之间剩不到2万了,神马心情?而且还有被裁员的风险,那就更别扭了呗,朝不保夕。

于是,望京和五道口等地都陆续出现了卖房和退租的韩国人,到最后甚至是成批的出现。他们有的是生意做不下去了,或者是被裁员了不得不回国。也有的是还没被裁呢,但担心被裁,生怕回去晚了没好位置,所以提前回国抢饭碗。甭管都是因为什么吧,反正韩国人开始撤了。

韩国人到底走了多少我不知道,但30%应该是个保底数字,也就是说,望京的韩国人从高峰期的7/8万左右,至少降到了5万多。而房租呢,从高峰期到2009年春节后,五道口和望京基本都下跌了10%,20%的也不少见,反正肯定是没涨的。

当时我能理解韩国人回国,退房不租了也是正常现象,但想不通的是他们为什么非得要卖房?而且有的真是抛售性甩卖,最狠的见到过华鼎世家的,200多平的三居室,装修完好全套家具,竟然不到9000甩卖,全款的话甚至有可能到8000。这这我看来简直是疯了,真的体会到了什么叫做崩盘,什么叫竞相踩踏的出逃。

其实就算是没有韩国人甩卖,望京的房价也在下跌,因为全北京、全中国的房价都跌了。北京还算好的,高峰期也不过20-30%,外地的腰斩都不新鲜,60%以上的有的是。但望京就算是再跌,当时也基本都在单价1万以上,花家地和南湖的老房还过万呢,不算跌得太狠。

可加上了韩国人甩卖就不同了,未必是真的砸下多少价格来,但却肯定是加剧摧毁了市场信心,让成交量更加的惨淡。

比如这些年很火的融科橄榄城,当时最低谷时1.2万肯定能买到,再低都行。只要你脸皮厚还价,不管还多少都可以谈。当时我很不理解这种情况,跟中介的韩国翻译探讨了好几次。最后得出结论,这就是炒房客的心态导致,是真的看不到希望、不相信有希望了,所以才会不惜血本的甩卖。

中国人没经历过太惨烈的经济危机,无论是1988、1993、1997,都是小部分人有记忆,大多数人无感。而韩国不同,1997年的记忆太深刻了,教训太惨痛了。那不是普通的危机,而是亡国灭种的恐惧,是丧权辱国的无奈与愤怒。

而到中国工作的这些人,本身就是对经济有很强的敏感性的,他们记得十年前的惨状,所以不相信中国能扛得住。这也不能说韩国人有什么坏心眼儿,但大多数都有一些天然的优越感,认为自己国家比中国的资本主义时间长,经济更好,制度更先进,人均收入更高。那连韩国都扛不住美国的危机冲击,中国凭什么能扛下来?

所以他们才迫不及待的卖掉房子,真的是宁可甩卖也要逃离中国。这种人在开始不占多数,但这情绪是会传染的,所以据说在望京,离开的人数虽然是30%,但卖掉房子的却占到业主中的50%左右。

所以当时在望京有个说法,就是这些“韩国逃”是最有经验的,他们已经预感到了中国楼市要崩盘,所以才坚决的卖房。当时弄得我也挺迷糊的,不知道该听谁的。但最后还是坚定的相信租售比,相信北京的房价没有太大泡沫。尤其是在暴跌之后,租售比已经降到合理范畴,那就先观望吧,不卖了。

但当时我也没敢买什么。那会儿曾经有人计划着抄底望京来着,尤其是和中介串通从韩国人手里接盘。但这事儿想了想有些太疯狂,所以真敢这么干的不多。但如果当年真的接了,那绝对算是赚大发了。

比如橄榄城,当时最低价1万多可能能买到,1.3万不超过就行。现在可都是动辄11万往上了,这升值率远远超过大盘。哪怕就是望京新城、西园什么的,或者是华鼎大户型,甚至说只要是望京的普宅小区吧,在当年只要买到就是赚到了。

可当时的人们有几个能有这脑子和决心啊,富贵险中求,万一这市场不按套路出牌怎么办?再说也没地方弄这么多钱去,都只是想想罢了。那会儿虽然价格低,但百姓们的投资意识也弱,我在售楼处还见过买完房痛哭的呢,觉得自己这辈子完了,被一套房子所绑定,每个月都得还好几千。十年过去,也不知这些人还后悔不?


七、

当年望京的韩国人中,卖房的大多数都回国了。租房的不一定,有一些是因为收入减少,所以搬到了周边房租和消费更低些的板块,比如来广营、北苑、酒仙桥等地。到了第二年,也就是2009年夏天之后,据说是有些回流,但再也回不到曾经的辉煌了。

此后望京的韩国人应该是逐步减少,到现在我也不知道还剩多少,按照官方说法是2万多不到3万人,有可能差不多吧,顶多是高峰期的30-40%。

我认为韩国人是不会再回来了,以后也不太可能再形成韩国村。因为当时他们来中国是基于咱们各项都落后较多,无论是科技和商贸上都需要他们。但以中国现在的基础和发展速度,韩国的东西不太有什么优势了,来了也就是普通。

再一个就是收入,现在韩国人普通还是挣4/500万韩元,折合人民币2万多吧。那到了中国哪怕再翻番也就是4/5万,高管也仍然是8万,和当年差不多。但这时代可不一样了,2008年之前的几万月薪,和现在的购买力简直无法相比。所以中国对他们的吸引力不是太大了,去印度或南亚国家或许还行,收入差距大,吸引力也就更强。


八、

总之吧,望京的韩国城是当年的时代产物,过了也就过去了,我不认为还能再次兴旺。尤其是“萨德事件”爆发后的一些事,韩国对中国不再友好了。中国也犯不上再拿他们太当回事儿,平等的普通对待吧,他们当年在望京的繁荣是再也找不回来了。

本来还想写写大望京的拆迁的,但这韩国人就写了一堆,那就下回再说吧。


仅供参考。



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