华夏幸福不幸福(华夏幸福为什么会遭遇困境？)

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眼看时间已经到了7月中旬，传说中的华夏幸福债务化解方案还没有出台。之前媒体预计7月公布，也许好事多磨，在这酷热的时节各位看官只需切好西瓜等着官宣，就让子弹再飞一下吧。知道华夏幸福这家公司，是在好几年前了，听说它要在笔者所在的合肥的南边，开发一个楼盘叫做：新滨湖孔雀城。

要知道，当时滨湖这两个字，在合肥人的心中，那是会发光的。毕竟它是未来省政府所在地，区域各项规划都是最高规格。而且2016年年初，一轮房价暴涨的戏码席卷全国主要大中城市，而合肥的滨湖新区几乎在一夜之间房价涨幅翻倍，至今仍让合肥人记忆犹新。笔者当时来了兴趣，立刻打开高德地图查询了一下，开始搜出来的地点竟然在合肥滨湖新区，仔细一看原来是展厅，赶紧重新查询，地图随即跳转到了一个叫杭埠镇的地方。这个地方之前笔者从来没有听说过，但是看到旁边的高速公路，笔者好像明白了一点，仔细地看了一下周边，直到看到附近的一个在合肥人心中知名度还算比较高的旅游景区：三河古镇，终于搞清楚了它的准确位置，这离全国五大淡水湖之一的巢湖之滨，还远的很呢。至于项目的售价五六千一平，笔者当时觉得相较于合肥还是非常低的，毕竟真正的滨湖，房子当时价格要卖到1万5以上，甚至个别贵的楼盘要卖到2万元左右。

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华夏幸福的高光时刻

后面再一次关注到华夏幸福，是在2017年4月1日的《新闻联播》，党中央国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。后面发生的事，打开任何一款股票软件你就可以知道，华夏幸福因为在雄安新区附近地区布局得很早，连续涨了5个涨停板，从20多元，几天内最高涨到接近50元，创下了阶段性的新高，当时也是华夏幸福的高光时刻。

但是，就像不是每部电视剧都有大团圆结局一样，华夏幸福后面的路却走得越来越不顺利。

首先由于2017年环京房地产调控政策，环京地区的房地产市场迎来腰斩，由此重仓环京地区的华夏幸福的股价也开始了漫长的下跌过程。同时根据2017年财报显示，华夏幸福的总资产当时达到了3759亿元，而负债达到了3048亿元，虽然净利润有88.4亿元，但是经营活动产生的现金流量净额却为负的162亿元，由此引来了上交所的夺命18问，其实上交所关心的问题也很简单，核心就是公司的钱去哪了？由此，华夏幸福的“坏账”问题开始逐渐浮出水面，人们惊异地发现，公司2013年到2017年，公司应收账款的期末余额从17.44亿元，增长到了189.1亿元。但是值得关注的是，虽然应收账款大幅增加，但公司对应收账款计提的坏账准备从2014年的1903.59万元降至2017年的0.00元，仔细研究公司2017年财报就会发现，连续两年占据华夏幸福应收账款95%以上的“组合二”，竟然完全未计提坏账。再往前看，自2013年至2015年，“组合二”分别占据当期应收的97%、92%和96.6%，仍是年年不计提坏账。问题来了，这个“组合二”里究竟是什么？公司2017年财报做了明确说明，0坏账计提的“组合二”实际上是各项应收政府园区结算款，而不进行坏账计提的原因，还是因为它们是与政府结算款，因而预计能够全额收回。这也意味着，多年来公司账面上出现的应收账款坏账准备，实际只是对金额占比较小的其他款项计提得来的，而连年占据公司应收账款绝大部分金额的政府园区结算款，华夏幸福却从来不对其计提坏账。

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那么原来高歌猛进的华夏幸福，为什么会陷入如此糟糕的境地呢？

这就要从华夏幸福的商业模式说起了，其商业模式的本质是从房地产开发销售中迅速收回大量资金，然后把这些资金重新投入到较长周期的产业园区开发建设中，是典型的"以房养园"、"以短养长"的商业经营模式，其具有投资规模大、回款周期长、容易受宏观经济环境影响等特点。国际贸易摩擦，以及疫情的发生，导致中小企业经营困难加大，进而使得华夏幸福产业园退租率增加。环京房地产调控政策、重点区域的管控（包括雄安新区、大兴机场、通北规划、冬奥筹备），给重仓河北的华夏幸福带来巨大冲击。华夏幸福的商业经营模式本身回款周期较长，短期内产生的现金流比较有限，一旦其房地产开发销售业务受到不利影响，其财务状况就会迅速恶化，造成流动性危机的产生。

所以问题的核心的核心，还是要回到房地产销售上，即作为一家房地产企业，决定了华夏幸福未来发展的根本问题，主要还是其持有的大量土地和正在开发的房地产项目未来是否能顺利开发并销售到消费者手中？如果能，我想只要在政府相关部门的扶持帮助下，华夏幸福可以以时间换空间，最终走出困境。但如果消费者最终不买单，估计当前困局的解决之路只会更加艰难。

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那么让我们把问题再次摆上台面，华夏幸福的房子到底好不好卖呢？

众所周知，华夏幸福的项目大多数在主要中心城市的外围，所谓环京，就是在北京的外围，环绕着北京的意思。但是客观地说，以消费者的角度来看，其旗下的大多数项目，问题出也就出在了位置上。李嘉诚先生说得好，房地产领域最关键的三点是 “地段、地段、还是地段”。以笔者所在的安徽省为例，华夏幸福的新滨湖孔雀城项目，实际位置在离省会合肥滨湖新区30多公里的六安市舒城县杭埠镇，但从其项目名称来看，哪里的人是其最大的潜在客户目标群体，一目了然。目前从合肥市滨湖新区出发，最快的去那里的交通通勤方式是开车通过京台高速前往，高速大概车程是四十多分钟，需要缴纳十几元的高速通行费。其实单就这个距离来说，笔者认为真的谈不上远，比起北上广深很多每天起个大早，花费一两个小时在通勤路上的打工人来说，这个时间和距离真的不算什么。但是考虑问题，不能如此简单地对比。毕竟合肥的产业结构原因导致合肥的人均收入根本无法与北上广深相比，据2020年统计显示合肥市工资中位数在4270元左右，而从华夏幸福房屋的定价角度来分析，购买华夏幸福房产的自住群体，他们的收入一般来说还是相比购买合肥城区住房的购房者要低一些的，如果不是这样，为什么他们不去合肥市里，而要去一个隔着几十公里远小镇去买房呢？当然，投资的人另说。

那么我想问题的结论到这里就非常简单了，正所谓凡事都有代价，华夏幸福的房子单价相对便宜，距离合肥市区也算不上非常远，但如果在该地买房，而又在合肥上班，毫无疑问日常需要花费比较多的交通通勤时间和一笔不算小的交通费用，而且未来我想即使有更好的免费的通达合肥市区的快速公路建成，这一通勤时间成本和金钱成本并不会有太大的减少。

其实就笔者亲身体会来说，从合肥开车去华夏幸福的项目所在地的路途中你会发现，在两者之间，有大片的土地，其中大多数地方是人烟稀少的乡村地区，等于华夏幸福是在合肥的边缘的边缘造了一座城。俗话说，距离产生美，但是在房地产领域，距离是个大问题。其实不要说真正的城市边缘了，哪怕华夏幸福的项目坐落位置能离合肥市区稍微近一点，哪怕还有15公里左右的距离，它的房子会好卖很多。所以，先天的基因，决定了后天的困局，为什么政府不在更靠近滨湖的肥西县让华夏幸福造一座真正的能和合肥在产业上互相支撑互相补充，人员来往也更为便利的产业新城呢？那样我想成功的概率要更大一些，城市难道不是应该要沿着边缘一点一点开发，一点一点建设吗？跳过肥西直接去三十多公里外的舒城建设一个新城，也许有些事情从一开始就值得商榷。

秋季果实成熟，但是种子是春天播下的，无论如何，笔者还是希望华夏幸福能走出目前的困境，毕竟它提供给市场的是相对廉价的房子，老百姓苦高房价已久，另外它所倡导的产业新城的概念，也是很符合中国经济发展的大趋势的，中国人不止需要廉价的房子，也需要更多的工作机会。