引言：最近著名经济学家马光远表示，今年楼市没有出现金九银十，这反而说明现在的房市已经开始复苏，现在有眼光的人都可以看到，看不到的人，就是那些仍然对价格下跌抱有幻想的人。

房价暴跌已经是共识，何时入市，底在哪里

火热了20余年的房地产市场，终于在2022年年迎来了前所未有的大降温，大部分城市的楼市都进入了寒冬期，开发商的售楼部不在是人潮汹涌，而是变得门可罗雀，虽然在此期间开发商们都进行了打折促销，可作用却微乎其微，购房者反倒被这种突入起来的变化给惊讶到了，纷纷处在了观望的状态。

在经历了上半年冷淡房价后，在央妈降息的推动下又有一些“忽悠”大咖赤膊上阵了，“忽悠”2022年房价已经到底了，不会再下降了。中国房地产已经“软”着路了。现在手握“现金”的人可以赶紧去买房了!对此，今天就给大家分析一下房价未来的走势。

为了给大家讲明白，咱们拿北京12年房价走势进行分析。十二年以来，三年为一个轮回，一共经历了四轮上涨下跌周期。目前的位置，仍在下降周期中。想抄底的朋友，不必担心你错过了最佳时机，至少当前的房价还是今年3月以来的最低点。过去半年时间里，房价跌了不少，这个不存在异议，大家更关心的是未来。房价还会跌多久？还会跌多少？是不是要见底了，或者已经见底了？请继续往下看。

跌多久的问题：

鉴古而知今，历史上北京房价三次下跌（看图上绿色柱子的位置），下跌的时间周期分别是9个月、10个月、5个月。最后一次2014年只跌了5个月是有特殊原因的，那时候迫切需要提振经济，所以放松了房产政策，所以2014年不作参考，主要参考前两次，下跌周期大约要持续9-10个月。而目前的房价已经下跌了8个月，房价调整期将再持续2-3个月的可能性比较大。

跌多少的问题：

仍然拿历年北京房价趋势图来看，08年、11年调整期的下跌幅度都是19%，14年因为半截儿被政策打断了所以只跌了11%。本轮下跌幅度预计在20%左右就差不多了。到现在跌了多少呢？从数据统计看，已经跌了接近15%，接下来的下跌空间，差不多还有4-6%左右。对于房价反弹上涨，大家不必过分担心，但对于刚需，目前已经可以看房随时考虑入手了。

原因有几点：从宏观上前面说过了，按照以往的房价调整周期，时间上还差3个月左右，幅度上还差4-6%。这轮调控的决心和力度这么足，调整的时间和幅度不会弱于以往。另外，这次的调控政策储备得特别足，今年北京楼市的目标是环比不增长，如果房价敢弹上去，立马会有政策拍下来。所以，想马上反弹上涨，没那么容易。

但与此同时，下跌的空间也不大了。为什么这么说？前面说过的，对标历史调整周期来看，还差4-6%。从报价上也能看出来，之前4月到8月的房价是45°角向下快速跌，最近的一个月跌幅已经有所收缓，接下来可能要慢慢收窄直至走平，这需要个过程，目前还在底部的左侧，但接下来越跌越慢是大概率。

除了历史参照，还有一个参考标准，就是限房价限地的价格，基本上是政府认可和容忍的房价标尺，看看北京最近拍的这些地块，黄村5万5，后沙峪5万5，亦庄5万3，良乡4万，丰台西铁营8万，东城永外9万。如果这些区域的次新房价格接近这个价位，可以认为基本到位了。大家就不要指望房价再暴跌一轮了。

我们来听听权威机构及专家的预测

一、中国社科院财经战略研究院发布了《房地产发展报告（2022）》，在这份报告中，社科院再次对2022年作出预估。其中，不乏大家都关心的房产价格涨跌问题。在社科院这份报告中，对于房地产主要给出了3个方面的信息：

1、全年内，全国商品房的平均价格增长率应该在-3%-3%之间，房产销售的面积增长率应该在-1%至-5%，房产开发投资速度在2%-5%。

2、对于2022年的房市涨跌，将呈现出先降温，后拉升，然后逐渐走平的“三段论”基调，相关房产指标在2022年的第4季度开始实现转正。

3、房产的涨跌趋势继续分化，核心城市、核心地段、核心区域，因为人口的持续流入，叠加经济持续向上增长，那么房产回暖也是大概率事情。

二、最近著名经济学家马光远表示，今年不会出现金九银十，这反而说明现在的房市已经开始复苏，现在有眼光的人都可以看到，看不到的人，就是那些仍然对价格下跌抱有幻想的人。

三、金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一兵表示，地产是一个周期性行业，中国地产行业所有的调整都是周期，以前是库存周期的调整，并没有出现大规模的产能出清，这一次调整是前所未有的产能出清的调整。“现在应该是从衰退期到萧条期的过渡，我们一般说触底是到了萧条期，下一阶段会走向复苏，恐怕这个时间会比较长。”

所以，从以上预测综合来看，反弹大涨不可能，底部也还没有完全走出来，需要假以时日，但下跌的空间也不太大了。房子不同于股票，不是说买就买的，有踩盘、看房、比较、谈判、资金准备的过程，完整过程下来就一两个月了。况且房源也是个性化的，不是齐刷刷的见底，潜力地区的优质房源要早回暖，差房源可能大势见底后半年才止跌的。

为什么说未来房价不会大涨，也不会暴跌？主要有以下三点原因。

第一、首先，现在全国楼市整体确实在下滑，大部分城市都在跌，偶有几个城市表现比较强硬，但是整体房价确确实实在走低。

下滑的原因其实没有大家想的复杂，又是金融又是出生率又是调控的，本质上——就是简单的涨太多了，价格太高了。我国的房价收入比，在世界范围内都算最高的那一批。尤其是有些二线城市，工资也就几千，很难支撑两三百万一套的房子。世界范围内看，美国人收入几年就能买房，欧洲人十年差不多够了，而中国人基本要二十年往上。而我们在买房上的这种地狱级难度，主要就是人口快速进城导致的。

第二、目前的情况不具备大涨的条件。大家看一组数据就明白了：

深圳过去十年常住人口增加了713.6万人，位居全国第一，平均每年增加70多万人；广州过去十年常住人口增加了597.7万人，平均每年增加约60万人。

而去年2021年，深圳常住人口仅增加4.78万人，广州新增常住人口7.03万人。只有前十年的十分之一，其他城市也差不多。换句话说，就是过去二十年我国房价暴涨所依赖的进城红利没有了。

进城红利消失了之后会出现什么情况呢？买房的人减少了，交易量不足以支撑房价整体上行。只要房价整体不涨，需求就会回落，就不会有那些“再不买以后会更贵”的抢房现象了。然后买房开始挑挑拣拣，老房子看不上，太远的也不想要，户型不好的也不考虑，而真正看得上的房子，又买不起。房贷利率再降也没什么作用，现在房价太高，大家缺的是首付，不是还不上房贷。

第三、进城的人少了之后，那些低总价的上车盘就会首当其冲，因为接盘这些房子的人变少了。就拿北京举例子，现在留京定居的年轻人，哪一个不是家里能掏出几百万的首付的？剩下没背景的年轻人要么直接就走了，要么就是打算赚几年钱，在老家买套房。

而现在北京买房的人，基本就两种，少部分是家里能掏几百万首付的，剩下大部分是换房的。像以前那种两口子996拼几年，攒下一百多万，先买个上车盘以后再说的情况，已经明显变少了。既然是以换房为主体，那么就会出现一个很明显的现象：卖出的地方弱，买入的地方强。

最后，我们来总结一下，国家前二十年，都在想办法压住房价不要飞速上涨，今后十年，估计都要想办法托住房价不要下跌，直到大家的收入涨上来，房价收入比变得跟欧美差不多，才会重回升势。另外，从政策层面上来看，始终坚持房住不炒的基调，落实城市差异化调控机制，把握“三稳”目标，保障合理购房权益和购房需求实现，促进房产良性循环。关于要不要买房的问题，首先要考虑的是不是刚需，是不是一定会自住。如果不是，最好不要考虑。只要是自己住，怎么都不亏。

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