说起文旅综合体，你一定不会陌生，节假日休闲度假，都会成为重点考虑的目的地之一。文旅综合体的项目形态或名称不一，包括但不限于文旅城、度假区、酒店、小镇等。

什么样的文旅综合体更赚钱？成功的第一步自然是吸引人来，没有人来，一切都等于零。以自然或人文景观为核心，而打造设计的文旅综合体尤其引入注明。毕竟，在钢筋水泥的城市里生活的久了，就越渴望与自然的亲近。作为景点综合体的典型代表，本文将关注深圳东部华侨城，看看它是怎么赚钱的。

深圳东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态乐园、茶溪谷度假公园、云海谷体育公园（高尔夫球球场）、酒店群、天麓大宅等六大板块。该项目占地近8.37平方公里，总投资近100亿元，2004年12月东部华侨城动工建设，2007年2月开始试运营，同年7月项目一期正式开放，2009年8月1日对外全面开业。

核心卖点：自然山水风光

东部华侨城前拥大梅沙黄金海岸，背倚梧桐山脉，内部水体主要由三洲田等8个水库、南北向的河流和景观湖泊组成。

依托独特的滨海山地水系旅游资源，东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域：大侠谷生态乐园以“人与自然”为主题，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合，主要包括水公园、峡湾森林、海菲德小镇、生态峡谷和云海高地等五大主题区；茶溪谷度假公园呈现了一个绿的世界、花的世界、中西文化交融的世界和休闲度假的世界，主要包括茵特拉根、湿地花园、三洲茶园、茶翁古镇以及水上高尔夫练习场、屋顶可开合式网球馆、东部华侨城大剧院等；云海谷体育公园包括18洞的云海谷公众球场和18洞的云海谷会员球场，以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现户外运动旅游文化。

自2007年至2017年开业期间，东部华侨城接待游客量达3600万人次，年均接待游客360万人次。

图：东部华侨城三大主题区域

盈利模式：景区先行地产在后，门票和酒店住宿为主要运营收入

配套地产项目天麓晚于景区开放时间入市，旅游预热充分释放地产价值。天麓地产总建筑面积约15万平方米，以低密大户型别墅为主，能同时看到山景、湖景和高尔夫景观。在景区正式开放5个月后的2007年12月天麓一区开盘，开盘均价为12万元/平方米，此后陆续开发九个区，分布在东部华侨城“三谷”的不同区域。天麓地产各期开盘销售均价基本在7万元/平方米以上，据此计算天麓地产项目大约能提供100亿元的销售回款，能够覆盖景区多数投资，截至2018年3月底，天麓地产项目销售比率99%。

后期运营以门票收入和酒店住宿为主。2015年至2017年，东部华侨城年均运营收入约6亿元，其中门票收入占比均值为55.3%，伴随着景区内酒店平均房价整体呈下降态势，门票收入占比从2015年的46.6%提升至2017年的69.8%。目前，大侠谷门票市价为200元/人，茶溪谷门票门市价为150元/人，此外还推出大侠谷 茶溪谷花卉一日游/两日游联票和东部华侨城年卡等，茵特拉根温泉门票酒店客人120/位，其他客人198/位。

运营模式：酒店自持运营，商业对外出租

景区内酒店采用自持运营模式，商业部分对外出租。东部华侨城酒店群拥有多个主题酒店，拥有约1400间客房，包括以瑞士文化为主题的茵特拉根酒店、以房车为设计理念的房车酒店、以“水”元素为主题的瀑布酒店、以德国黑森林咕咕钟为主题的黑森林酒店、以集装箱概念为主题的咖酷旅馆和大华兴寺内以佛教为主题的菩提宾舍酒店等。2014年至2018年，东部华侨城六大主要主题酒店平均入住率为36.56%，不同年份略有波动，2018年RevPAR为532.55元，整体呈下降态势。此外，商业部分对外出租，截至2018年3月底，商业物业租赁面积3.11万平方米，租赁比例87%。

深圳东部华侨城你去过吗？感受如何？如果没去过你愿意去吗？如果去过了你还会再去吗？