■点击右上角【关注】“杨在明征地拆迁律师”头条号，私信回复“咨询”，即可享受一对一法律服务咨询。
■杨在明征地拆迁律师，专注为被征收人提供专业、周到的法律服务。

案情介绍

葛先生是葫芦岛市龙港区双树乡鑫囿养殖场的经营者。

2008年6月1日，葛先生与葫芦岛市龙港区双树乡兴北村民委员会签订《土地承包合同》，双方约定将兴北村东头一荒废大坑承包给葛先生，承包期限30年，在此期间，如遇政府征收地上物，赔偿归葛先生所得。

葛先生承包土地后，花费高昂价格将荒废的大坑填平。2009年,经过葫芦岛市龙港区双树乡人民政府、葫芦岛市国土资源局龙港分局等相关职能部门的同意，葛先生在修整后的土地上筹建养殖场，建筑面积约2280平方米。

2021年8月1日，辽宁某房地产评估有限公司对葛先生的养殖场作出《房地产估价报告》。

葛先生于2021年8月5日向辽宁某房地产评估有限公司提出了书面的异议。

2021年8月9日，葛先生收到辽宁坤宇房地产评估有限公司作出的《关于对葫芦岛市双树乡鑫囿养殖场评估异议的答复》。

2021年8月11日，辽宁某房地产评估有限公司在对葛先生的养殖场作出《房地产估价报告》后，向葫芦岛市住房和城乡建设局提交《鉴定申请书》。

2021年10月20日，葛先生收到辽宁省房地产行业协会作出的“关于组织专业技术评审工作情况的回函”。其中包括“估价报告专家技术评审意见”、“房地产估价技术专家聘书”。

但葛先生认为辽宁省房地产行业协会作出的“回函”内容含糊不清，评估报告仍存在诸多违法点。

法律分析

一、评估人员不具有评估资质且未到现场勘察。

《房地产估价规范》第4.0.5 规定，估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

辽宁某房地产评估有限公司于8月11号对葛先生养殖场做出的评估报告中显示，评估师为张某，报告价值时点为2020年8月25日。然而，当时去现场的勘测人员是于某而不是张某。

其次，根据“房地产估价师继续教育记录”显示， 张某是2021年2月19日才成为评估师。因此在2020年8月25日时，她还不具备评估资质，没有去现场勘测的法定资格。

二、评估机构选定程序违法。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。

综合到本案来看，葛先生从未收到过征收人向其做出的任何关于协商选定评估机构的通知，也没有收到过要求葛先生参加抽签摇号选定评估机构的通知。从始至终，完全是村民委员会径行单方确定评估机构，其侵犯了申请人葛先生选定评估机构的知情权、选择权及参与权。

三、评估采用的技术参数、测算过程“不清楚、不透明。”

《房地产估价规范》第8.0.4规定，估价报告应记载下列事项： l估价项目名称；2委托方名称或姓名和往所；3估价方（房地产估价机构）名称和住所；4估价对象；5估价目的；6估价时点；7价值定义；8估价依据；9估价原则；10估价技术路线、方法和测算过程；11估价结果及其确定的理由；12估价作业日期；13估价报告应用的有效期；14估价人员；15注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16估价的假设和限制条件；17附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

因此，估价技术报告中应该载明估价测算过程，即详细说明测算过程，参数确定等。

其“估价报告专家技术评审评审意见”中载明了诸如“估价技术报告中未表述附属物、成鸡移养费、鸡笼现值计算过程，技术参数，无法判断是否合理”等多项“无法判断是否合理”的表述。

因此，其《房地产估价报告》未载明测算过程、参数确定，报告内容违法。

针对估价技术报告中未载明计算过程，技术参数的内容违法情况，应该在“估价报告专家技术评审评审意见”中直接写明如“估价技术报告中未表述附属物、成鸡移养费、鸡笼现值计算过程，技术参数，评估过程，内容违法”，而不是引用“无法判断是否合理”的不明确表述。

四、房屋征收部门未进行房屋调查程序，未在征收范围内向本人公布调查结果，侵犯本人的知情权。

根据《国有土地上房屋征评估办法》第十六条、十七条规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示。在公示期间，被征收人有解释的权利。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

因此，在房屋进行有效评估之前，房屋征收部门应向评估机构提供调查结果，并向申请人予以公开公布。但本案中，房屋征收部门未履行该项程序，没有保障申请人的知情权及陈述、申辩的权利。

律师建议

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

最后，在明律师提醒大家，如果在征地拆迁过程中，对评估结果不满意，一定要及时申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

版权声明：本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，拒绝转载！