商铺投资的几大城市分析(从一铺养三代到一铺难养，去化周期15年，长沙商铺的未来在哪里？)

手里有闲钱的长沙人，以前经常买商铺，长沙消费市场活跃，所以商铺能贡献稳定的现金流贡献。但一铺养三代的时代已经过去，如果有读者家里有钱需要投资，而且艺高人胆大，非要研究商铺，那就更要擦亮眼睛，先听我说！

01

从一铺养三代到一铺难养

比起住宅，公寓，办公楼和商铺的出售难度，要高出一大截。

不要说普通人转让二手商铺，即使是开发商的新盘，花大价钱铺开大量广告造势，新商铺也一样难出手。

近年，长沙新商铺库存持续处于中高位，去化周期也在拉长，都是投资的危险信号。

今年上半年，长沙内五区的商铺去化周期长达181个月，也就是开发商卖掉一间新商铺平均得花15年时间。

比起大家传统观念的一铺养三代，现在是一铺难养。

之所以这么难，是因为宏观、中观、微观等各类因素都不利于商铺销售。

一时商铺销售价格仍然居高不下，商铺的定价体系仍然保持以前高标水平。

2019年9月长沙商铺曾爆出天价，芙蓉中路华远华时代，放出的72套地铁商铺，有两套单价为17.2万元/㎡！

价格表中第一个18.42平米的铺面，实际得房7.7平。

据悉，这是带独立产权的地铁商铺，共计72套，公摊高达58%。

如果按照实际面积来计算，折扣0.816之后，实际是336737元/平！

首先，这是带独立产权的地铁商铺，天然更贵一些，而且当时出售在2019年，那是回不去的三年疫情前。

现在的商铺仍然不便宜。商铺价是住宅价的2-4倍。

例如一个楼盘，楼上是均价1万出头的住宅，而裙楼配套商铺，一楼商铺定价五万，二楼2.5万。

02

买商铺？买一送三座大山

商品零售的时代变了。

线上app淘宝、京东、拼多多，甚至抖音快手都在重塑大家的购物习惯，抢占宝贵的购物渠道。

特别是90后、00后，甚至10后，作为移动互联网时代居民，认知观念更是发生彻底改变。

人们对实体商铺的依赖性一再降低，商铺不再是唯一垄断的商业零售终端。

二是因疫情影响，实体商业确实经营困难，给不起足额的租金。

尽管长沙应对疫情进退有据，但难免短时有局部区域受到冲击，商铺业主不得不频频免租减租。

所以，现如今投资商铺不再是一个现金流极好的生意。

三是部分行业受到政策调控，缩减门面。

比如K12教育以前是租赁商铺的大门类，但现在大幅缩减租赁规模。

这三重压力下，谁买商铺，谁就得有“成为大冤种“的心理准备。

03

商铺选址三大秘诀

商铺到底有没有得选呢？

有！

跟着政府规划走，分析未来的人流趋势、研究片区的物流运输集散系统。重点看长沙的商务商业规划和地铁规划。

秘诀一

前几天长沙的商务商业规划已经公示。

想买写字楼和公寓的，要看商务部分的规划。

这部分主要说清楚了长沙高逼格的金融产业用地、文化娱乐用地布局在哪里，买写字楼和出租公寓当然要跟着走。

而商业规划主要揭示的是商圈、人流量密度大的片区，所以买商铺主要分析这部分的要素，同时参考商务规划。

其实商铺选址如果想清楚实时的人群热度，我们还可以参考百度的数位观察。

秘诀二：

另外，商业设施的秘诀还在于地铁。

本文篇头的商铺之所以能卖得那么贵，很重要的原因就是它们是地下一层商铺。能直通地铁，位于高端写字楼楼下，所以才能有如此惊人的价格。

要想商铺生意兴旺，地铁无论怎么高看都不为过。

轨道交通网可以重塑一座城市的骨骼，包括商业格局。但是长沙的地铁线路还不够多，刚刚交织成一张简疏“大网”，各个网眼还不够细密。

一旦长沙地铁密度上来，地铁的四通八达带来的便利性，对商业引流效果将十分突出。

现在长沙属于人口大量流入阶段，商业活跃度很不错。

但商铺本来就是持有型物业，不是短跑选手，而是长跑马拉松型的标的。

秘诀三：

用北上深走过的路所展示出的趋势，来预测长沙的商业发展规律。

人口高速流入一线城市的时代已经过去，当大城市人口趋势放缓时，地铁对商场人流的影响就越发凸显出来。

以前满大街都是熙熙攘攘的行人，现在大量的人流仅仅集中在地铁交通极其便利、商业设施极其繁华的片区。

非临地铁的街边散铺将无法得到大流量的人群，形成极大的利空影响。而普通街铺来客很少，只能做社区生意。

所以通不通地铁，是商场未来能不能成为大型商场、甚至顶级商场的决胜关键。

怎样才能从淡市中淘到那颗金沙？

看规划来分析商业区前景，对比现有和未来的地铁线路，再通过百度数位分析人流热力图，投资回报比妥妥拿捏！

END