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锦苑网球场(北京西城区房价排名前十社区(上)京城核心,千万起步,顶级学区)

更新时间:2022-10-01 05:54:15

数据来源丨实地调研、机构内网、政府官网

本文作者丨张泽丹

北京市西城区房价最高的一批住宅小区,春节前夕实地调研,照片清晰无修饰,社区细节一览无余,感谢经纪人郭志贤提供的帮助。

北京是中国的核心,而西城区则是北京的核心,——北方金融中心,中央各大部委集中于此,也是北京学区质量最高的两个城区之一。作者经过实地调研,结合近两年的成交数据与业内人士的工作经验,将西城目前房价最高的住宅小区详情展示给读者,包括它们的数据概况、历史开盘价与近期成交价、2.5D区位与楼栋分布图、社区与学区详解、实景照片(小区大门、内部景观、入户大堂、楼道内部、建筑外立面、内部俯瞰图)等。


注意:此排名仅对应“成交均价”,并且不包含房龄超过二十年的老小区、成交量极低的别墅盘、公寓与写字楼等商业地产。实景照片拍摄于2020年1月19日,工具为水果7P,无任何修饰,“总户数”为参考值。


NO.10 朱雀门&一瓶

一、数据概况

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二、社区详解

朱雀门位于先农坛西侧,一瓶则紧邻朱雀门,位于陶然亭公园的北侧。这两个小区相似之处很多,——首次开盘时间相近,社区整体色调偏暗,建筑风格和内部景观都有明显的“中式风格”,都属于“老式豪宅”,都属于陶白学区等,但差异也很明显。


首先,朱雀门的容积率只有1.95,比一瓶低很多,整个小区最高的楼栋八层到顶,而一瓶临街楼栋高达十三层。其次,朱雀门整体品质明显高过一瓶,近两年成交均价也比一瓶要高1000元/平。


朱雀门是北京二环内非常少有的低密、次新房住宅小区,绝大多数楼栋一梯两户,四层或六层到顶,临街楼栋八层到顶且呈围合式(隔绝噪音和尘土),外立面庄重大气,建筑工艺结合声光学,但没有大面积的主题绿化景观,而是以景观带的形式穿插在楼栋之间,户型设计中规中矩,是一个很典型的老式电梯洋房社区。(曾被称为“北京十大豪宅之一”)


一瓶虽然比朱雀门成交均价低一些,但它分为三期开发,最晚2013年交房,所以设计理念比朱雀门要先进一些,添加了许多实用性一般、但有利于营销推广的配置,比如“五水入户”、“绕水明堂”什么的。这个小区最大的缺点是——被陶然亭公园“半包入怀”,虽然空气和视野要比一般小区好,但免不了会受到公园的噪音污染。


学区方面,一瓶和朱雀门都属于陶白学区,一瓶划片陶然亭小学,是一所直升校,小升初80%的生源直升北师大附中(牛中),剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位。朱雀门划片育才学校,育才学校是一所公立九年一贯制学校(严格来说是12年一贯),小学部很好,小升初直升初中部,奇怪的是,育才初中部成绩一般,在西城至多只能算中等初中。(西城11个学区详解请翻看作者上一篇学区房调研文)


三、区位图&楼栋分布概况

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▲一瓶 区位与楼栋分布图

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▲朱雀门 区位与楼栋分布图

朱雀门分为南北两区,北区楼栋呈行列式排布,社区中间为四层半、六层的低层板楼,临太平街的一侧是八层的板楼;南区紧邻先农坛,由六套面积在500平米以上的别墅组成。目前内网在售房源18套,近两年成交均价在12~13万/平左右,套价1500万起步,主力户型套价2200万起步。


一瓶2、3、5、6号楼紧邻公园、总高11层,1、7、8、9号楼总高13层。目前内网在售房源23套,近两年成交均价约11万左右,套价1000万起步,主力户型套价1600万起步。


四、实勘照片

非常抱歉,作者当日无法进入朱雀门和一瓶的小区内部,所以缺少两个小区内部相关实景照片,但下文房价更高的几个小区均有细节照片。


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▲一瓶·大门

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▲朱雀门·建筑外立面

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▲朱雀门·小区外拍

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▲朱雀门·小区大门

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▲一瓶·建筑外立面

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▲朱雀门·单元门

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▲朱雀门·建筑外观

tip:朱雀门和一瓶均属于“老式豪宅”,整体设计理念已经“落后”,只是户型偏大,单价不算太高,套价很高,西城区类似的小区还有观河锦苑、丽豪园、熙府桃园等。


NO.9 金融世家

一、数据概况

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二、社区详解

金融世家位于真武庙片区,紧邻复兴门外大街,也就是北京的中轴线——长安街(阅兵的那条街)。坦白来说,这个小区几乎没有任何出彩之处,但它可以作为一个典型来进行分析。


金融世家是一个体量很小的社区,占地面积仅有十五亩左右,整个小区仅有一栋楼,E字型,12个单元,西临真武庙路,所以西高东低,楼高8~16层。建筑风格是现在烂大街的ArtDeco,外立面是现在烂大街的干挂石材,小区景观设计也很稀松平常,毕竟内部空间实在太小。其他诸如首层入户大堂、直饮水系统、同层排水、中央空调 地暖、新风及加湿系统、煤气探测、窗禁系统、紧急求助、电子巡更、外墙红外探头等配置,是现在很多中端住宅楼盘的标配。


看完上文,读者就会明白,抛开地段,金融世家真的只是一个很普通的中端楼盘。因为北京主城区限高、又需要打满容积率,所以做成了E字型、而不是单独一栋南北朝向的三十多层大板楼;又因为西侧临街、楼层越高公摊越大,所以整体西高东低、东侧楼栋为溢价率更高的南北向房源。西城类似的小体量楼盘很多,比如中骏天宸、西单上国阙、复地天赋等。


既然它这么普通,为什么房价会这么高?因为地段和学区。金融世家划片小学为老牌牛小-育民小学,小升初在月坛学区的八所初中内派位,月坛的属地初中很多,坑校也是“浅坑”,学区整体质量在西城属于中等偏上。目前金融世家内网在售房源7套,近期成交套价1500万起步,主力户型成交套价2200万起步。


三、区位图&楼栋分布概况

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▲金融世家 区位与楼栋分布图

整个小区仅有一栋楼,E字型,12个单元,西临真武庙路,所以西高东低,楼高8~16层,东西向房源居多,很多房源有两个房本。(户型区间查看“近两年成交概况”,默认最好的改善大户型位于小区位置最好的楼栋,刚需小户型位于小区位置和朝向最差的楼栋上)


四、实勘照片

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▲金融世家·小区外墙

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▲金融世家·建筑外立面

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▲金融世家·小区大门

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▲金融世家·小区内部

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▲金融世家·内部景观

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▲金融世家·单元门

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▲金融世家·单元入户大堂

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▲金融世家·楼道内部

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▲金融世家·俯瞰图

tip:北京西城区很多牛小原先都是中央部委的子弟学校,比如育民小学原先是财政部子弟小学;相应的,海淀区很多牛小起源于高校子弟学校,比如北大附、清华附、人大附。


NO.8 中信城

一、数据概况

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二、社区详解

中信城是北京二环内极少的大体量、次新房社区,原址是影视剧中经常出现的菜市口胡同,与“午门”功能相同。目前中信城周边依然存在大片待开发地块,市容市貌一般,共分为三个地块,一期锦园二期沁园三期禧园,品质依次提升。


相比金融世家之类的小体量楼盘,中信城占地规模大,内部环境宽阔,居住氛围更好,尤其是中信禧园,2014年交房,外立面采用了高端盘必备的金属板材搭配干挂石材,看起来挺拔剔透,观感极佳;小区内部为中式园林、多重立体绿化景观、同时穿插水系亭台、健身场所.......总之,中信城拥有现在“高端住宅楼盘”应该有的诸多标配,但算不上真正意义上的“豪宅”。


目前,中信城内网在售房源约六十多套,整体均价13-15万左右,套价690万起步(有五十平左右的小户型),主力成交户型95平左右,主力成交套价1200万起步,不算“豪宅”却胜似“豪宅”。是什么在支撑中信城的房价?——八中附小 育才学校。中信城和下文要讲的阳光丽景一样,是真正意义上的“双片学区房”,既可以上八中附小,也可以上育才学校。其中,八中附小80%的毕业生可以直升八中(西城“四金刚”之一的八中初中部),剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位,育才学校上文讲过了。


三、区位图&楼栋分布概况


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▲中信城 区位与楼栋分布图

锦园是中信城一期,于2009年建成,共由6栋板塔结合楼构成,共1600余户,容积率2.66,6栋楼都为18层,部分2梯3户,部分两梯四户;沁园位于锦园北侧,2011年建成,共由5栋楼构成,户数约为1292户,1、2、3号楼为20层,4号楼为14层,5号楼为12层,分别是2梯2户,2梯3户及2梯4户,其中2、5号楼有部分回迁户;禧园由四栋楼构成,位于沁园东侧,其中3号楼上全是大四居户型,2号和3号楼之间为运动休闲区,建有篮球场和网球场,1号楼22层(含6个单元),2、3、4为23层(分别为4、4、8个单元),每个单元2梯2~4户。


四、实勘照片

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▲中信禧园·小区大门

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▲中信禧园·内部景观

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▲中信禧园·内部景观

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▲中信禧园·内部景观

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▲中信禧园·单元门

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▲中信禧园·入户大堂

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▲中信禧园·楼道内部

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▲中信禧园·俯瞰图

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▲中信禧园·建筑外立面

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▲中信禧园·平面示意图

tip:近年来,北京二环内几乎不再批住宅用地了,拆迁难度极大,绝大多数老旧小区被改造翻新,街边几乎看不到露着砖茬的老房子,但其实上世纪50~70年代的住宅楼非常多,很多小区只看外立面好像电梯洋房似的,实际房龄已经四十年以上。


NO.7 阳光丽景

一、数据概况

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二、社区详解

阳光丽景,位于北三环内德胜片区,号称“德胜神盘”,双学区房——育翔小学 西师附小,均为老牌牛小,并且这两所小学均紧邻阳光丽景,接送孩子上下学很方便。这个小区的楼间距很大,房龄十五年左右,社区环境明显老旧,水景干涸,草坪退化,物业管理尚可,楼道干净整洁,电梯运行正常。目前内网在售房源42套,成交均价14万左右,最小的一室也需要千万起步。


阳光丽景是德胜学区房的代表,德胜和金融街是北京西城学区质量最高的两个学区,德胜的小学都很好、初中也不错,金融街的初中坑校仅有一所、并且属地校。同时,相比金融街的高不可攀,德胜650万起步的套价显得非常“亲民”。阳光丽景是德胜片区知名度最高的次新房社区,片内其他的次新房小区还有:德胜佳苑(电梯洋房,没有小区环境)、德胜世嘉(老版德胜佳苑)、德胜里二区以及部分公寓楼等。


三、区位图&楼栋分布概况

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▲阳光丽景 区位与楼栋分布图


阳光丽景分南北两院,南院比北院大很多,分三期建成,其中南院1、2、3号楼建成于 2003年5月,4号楼为二期建成于03年12月,5、6、7号楼为三期建成于2004年6月。1~5号楼为板塔组合楼栋,6、7号楼为塔楼。7栋住宅楼共分36个单元,其中塔楼单元共7个、两梯6~8户、板楼单元29个、两梯2~3户, 最高的单元为2、3号楼的塔楼单元共21层。


四、实勘照片

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▲阳光丽景·内部大道

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▲阳光丽景·内部景观

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▲阳光丽景·内部景观

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▲阳光丽景·小广场

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▲阳光丽景·老化的塑胶跑道

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▲阳光丽景·单元门

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▲阳光丽景·单元门

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▲阳光丽景·楼道内部

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▲阳光丽景·俯瞰图

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▲阳光丽景·俯瞰图

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▲阳光丽景·健身器材

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▲阳光丽景·建筑外观

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▲阳光丽景·北区俯瞰图

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▲阳光丽景·右侧为育翔小学阳光校区

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▲阳光丽景·内部指示牌

tip:现在的北京西城区由“老西城”和“老宣武”合并而来,现在西城区的北半部分为“老西城”的地界,南半部分为“老宣武”的地界。老宣武的学区质量原本很差,现在被老西城“均衡”了很多。本质上,属于北京的南北差异。(南二环甚至不如北五环)


6、西城晶华

一、数据概况

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二、社区详解

西城晶华和朱雀门类似,也是一座老式豪宅社区,配置有中央空调、24小时热水、下沉式会所、恒温泳池、全冠移植11棵百年国槐等。用手机来类比的话,西城晶华如同上一代旗舰机型,质感依然在,但很明显已经落后于时代。


目前,西城晶华内网在售房源35套,最低套价770万起步(五十多平的小户型房源),主力成交户型套价1400万起步,实际成交均价十五万左右。有意思的是,西城晶华的划片小学很辣鸡,但房价还能维持这么高的原因其实非常简单,——它属于金融街片区


金融街是中国的金融中心,是中国最富的“一条街”,金融街资产规模占到中国金融资产的四成以上、北京市金融资产的八成以上;中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会、工行总部、建行总部、人行总部、中国人寿总部、中国平安总部、中国移动总部、中国联通总部等等等等,均位于金融街。


另外,金融街还拥有全国第一的小学、北京最牛的直升校、最牛的初中、最牛的高中,所以,金融街的整体房价特别高,高到年薪几十万的金融民工也只能望房兴叹的地步。不过,如果单纯是为了孩子入学,普通人不推荐购买金融街学区房,因为金融街的“蒸包”太多了。


有一个形容词很适合金融街,——恐怖如斯


三、区位图&楼栋分布概况

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▲西城晶华 区位与楼栋分布图

西城晶华位于太平桥大街和阜成门内大街交口,2号、10号楼紧临太平桥大街,楼高11层,户型为东西向、57-117平一室和两室,其余楼栋为八层,户型为南北向、149-238平三室和四室。


四、实勘照片

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▲西城晶华·小区大门

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▲西城晶华·内部景观

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▲西城晶华·内部景观

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▲西城晶华·内部景观

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▲西城晶华·内部景观(有修缮的痕迹)

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▲西城晶华·下沉会所(以前算好东西,放现在很粗糙)

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▲西城晶华·单元门

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▲西城晶华·单元内部(入户大厅非常小)

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▲西城晶华·楼道内部

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▲西城晶华·楼道内部

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▲西城晶华·俯瞰图

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▲西城晶华·建筑外立面

tip:蒸包=政策保障生,北京独有,西城特多,金融街尤其多,小学阶段比较多,小升初比较少,分大蒸包和小蒸包,大的能挑学校,小的只能保证不被派位到坑校。


文末总结


房地产这一行,城市之间的差异很大,非常不建议读者把自己城市的“规则”套用在北京房产上,比如中国大多数城市首套住宅可以做到三成首付,甚至两成,但北京首套认定非常严格,所以大多数都算是二套贷款,首付需要6成起;特别像上文提到的这些小区,大都是大面积商品房小区,贷款比例很低。同时,北京各城区之间的差异也非常大,尤其是入学规则。(教育部就在西城,所以西城的入学规则与教育政策一直在不断微调)

“豪宅”和“中高端住宅”最明显的区别在于——豪宅具有“奢侈品”的属性,而“奢侈”对西城来说是一个比较危险的词汇,因为它太靠近“核心”了,再加上近年来很少出地,所以西城缺乏真正意义上的“豪宅”,或者说没有其他城区那么多。西城小区的“豪”,往往不在于小区本身,而在于地段和学区。


文中提到的这些小区,虽然不算真正意义上的“豪宅”,但并不缺乏豪宅应该有的服务和气度,比如物业非常负责、小区设施维护得当、居民素质高、设施老旧却不脏乱等。(毕竟千万起步,调研时碰见的几个小朋友都比我更懂世故.......)冬季的北方小区,草木凋零,水景干涸,小区实景照片观感不佳,所以我会在2020年4月之后继续更新北京的“豪宅调研文”,希望读者可以理解。


以上,感谢阅读,关注与转发就是对作者最大的帮助。



PS.下文预告:北京海淀区学区房调研(上):神仙学校,终极拼娃

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