麒麟花园网球场(地势有高低，还偏远的南京麒麟镇楼盘，到底好在哪里)

​导语

南京人对于麒麟门的印象，似乎和祥瑞挂不上边，过去老南京人更愿意用远、偏、荒来给它下定义。

在南京楼市昂扬向上的十几年中，因配套基建长期滞后这里总是显得慢一拍，每当一提到房价洼地麒麟门都是首先会被拎出来示众的；这里至今还在两万到三万这个区间徘徊。可作为如今南京市紫东地区的重要一环，麒麟门的面貌早已在悄然改变。

教育资源

8月初，很多麒麟门居民都为一条消息感到振奋，南外仙林分校麒麟小学“挂牌”照公布。南京明星学校的牌子挂在了曾经默默无闻的麒麟公办学校的门口；优质学区对于房价的提振作用，在普通人心中早已是不争的事实。

彼时消息一出，麒麟板块的部分二手房业主闻风纷纷上调挂牌价。虽然也有消息称，该校牌匾挂而复摘，但根据我们向权威机构了解到的消息来看，最终成型应该只是时间问题。

事实上为了放大优质教育资源，完善南京教育事业的布局，南京各大名校在周边地区打造分校的历史由来已久；模式上也存在着不少差异。分别为直属分校、名校合并、托管办学和合作办学，具体的差别大家可以去自行搜索，在这里就不冗述了，以南外为例截止至今它的分校已超15所以上，总得来说大部分学校采用的都是合作办学，麒麟分校也是采取这种形式。

南外一直是南京教育的金字招牌。而南外仙林分校，一直是栖霞区的佼佼者，用“顶尖”二字形容不为过。2019中考，仙林外校以近590分的均分排名第7，据了解今年有120人被南外本部录取，远超其他学校。

而有周边业主表示麒麟小学今年有十几个学生考上了东外、秦外、郑外，已经越来越好；此番能与仙林外校合作办学，未来师资力量增强后学校前途将不可限量，那么这所被周边业主看好的学校目前基本入学条件又是怎样的呢?

入学门槛：

参考《麒麟中心小学秋季招生工作办法》适龄儿童原则上应随父母（或其法定监护人）在同一户籍，且应在2018年12月31日前取得所在施教区家庭正式常住户籍，户籍与实际常住地、产权证（产权证是指房屋所有权证，持有者为适龄儿童的法定监护人）三者一致，可在施教区小学报名入学。

购买二手房的家庭1.父母（或其法定监护人）应在规定时间内办好二手房的产权证和儿童及监护人户口迁入手续，并实际居住， 每套二手房的实际住户和曾经住户，只能同时有一个家庭的儿童在施教区内小学就读。

我们来看看这所分校所处的位置，利用某地产网站的楼市地图，我们可以清晰的看出该校校址位于麒麟门传统意义中的麒麟镇的核心位置，所处地点周边被为数众多的小区所包裹，根据图中所示，大家可以发现这些小区都有一个较为显著的特点，那就是单价低；别问，问就是一个字低。

从幸福里APP给出的数据并综合以及南京房产局成交数据我们可以看到，该区域附近小区的房产均价区间，从阳光之旅的18261元/平到东方红郡的24893元/平，总体均价还未超过25000元。在这个区域仅仅花费160万元就可以购置一套80平左右两房，可以说是性价比十足。

对于这种低单价低总价的小区，向来会被刚需置业者当作优先级来考虑，可过去因为麒麟门略显遭到的交通出行环境以及本身教育配套跟不上，实际购买意向往往并不是特别足，当然在S122公路竣工之后这一状况开始得到改善。

当前正在修建的地铁S6号线也就是我们所说的宁句线又会为麒麟镇带来新的增长极，该线路预设的麒麟镇站点距离这些小区步行都在一公里以内，到2023年通车后，该小区的交通出行环境将得到根本改善。

届时麒麟镇将会一跃成为地铁学区双强的全新明星区域，加上南京市打造紫东新区的大势，远期房价将不可限量。因此结合上述该区域最高不到25000元的均价，持看好态度的朋友完全可以提前布局购买。

小区介绍

那么接着我们就来看看这个未来的准明星区域目前成交的热点小区都有哪些？他们本身又具备哪些自身的特色呢？根据南京网上房地产的数据，该区域成交最多的为下列6个小区，排名不分先后。（注：因多种原因导致成交均价数据会和网络综合挂牌报价数据有向下浮动的可能）

1.阳光之旅

2.华汇康城

3.东方红郡

4.银河湾花园

5.银河湾紫苑

6.中南麒麟锦城

下表是这6个小区的各项具体基本信息，我们可以从中得出一点粗略的印象

可以说这些小区总体的房龄尚可，并没有向城东的某些区域那样有很多让人心生顾虑的老破小小区充斥其间，而房龄这个参数也恰恰又从侧面决定了区域房价的差异化走势，结合表内数据2002年的阳光之旅是房龄唯一还在2万以内的小区。

而房龄最新的东方红郡也理所应当的站上了这些小区二手房均价的最高位。这些小区，从60多平的小户型到200平米的大户型无所不包，户型的选择性较为丰富，每个小区也各具特色，那么我们预计用两篇文章来为这6个小区做一个简单的梳理。

一、阳光之旅

小区多为一梯两户，全部为多层无电梯，主力户型79平，85平两房，108平、116平、145平大三房，共58栋。

设施、绿化

2002年的小区内部就设有网球场还是很难得的，小区整体绿化环境不错，风景很好，目前阳光之旅最大的优势就是单价总价双低，不到预算180万以内便可以在这里完成两房置业，很有性价比。

不过稍显不足的地方是没有地下车位的规划，总体来说地上车位相对比较紧张。

物业管理较为中庸，根据小区居民反应会有管理不到位的时候。

和很多2000年左右的小区一样还没有完全贯彻封闭化的概念，小区内部有的楼栋下设有商铺，虽然方便了居民生活但是总的来说并不利于物业管理的开展。

建筑外立面

小区的外立面为瓷砖覆盖，从整体上来看，毕竟02年的小区十多年的雨水在上面留下了自己的痕迹，但是总的来说保养的还算可以接受。

小区一角可以直观的感受绿化率的程度

户型介绍

小区主力的两房户型85平，南北通透，实用性和得房率很不错，唯一不足的地方在于正门和卫生间门相对，老一辈人可能有所忌讳。

二、华汇康城

华汇康城位于阳光之旅的正南向，两小区之间相隔一条悦民路。

华汇康城北区

华汇康城南区

小区中心自带一座2千平的牛头山将小区分为南北两区，小区中心山顶花园自带天然氧吧，并为小区居民提供了锻炼和休闲的绝佳场地。也正因为这座小区内的山体公园存在，让华汇康城的绿化率达到了百分之42。

小区内观牛头山

小区总计48栋楼，85、97平两房，106、126平三房为主力户型，小区内部还有供居民活动的篮球场合羽毛球场。

商业配套

小区西门步行50米便是麒麟门的农贸市场，总体来说生活方便。

华汇康城依山而建，整体楼栋布局有高低之分，有6层到顶的多层以及9-11层到顶的小高层两种楼栋设计。

但值得注意的是，虽然地势有高低，但是本身因为是房龄超10年的老小区，即便非常超前的布局了地下停车场，可总体来说面对如今100个车位的配比面对超2000户的居民还是捉襟见肘，目前车位明显不足，居民大部分的车辆还是以地面停车位为主。

部分锈蚀的单元门，可以看出10年漫长时光留下的斑驳。

户型分析

主力户型97平，南北通透设计合理，主卧室多出的空间既可以做衣帽间也可以做内卫，厨房设计得也很规整。

三、东方红郡

2013年建成的东方红郡，是麒麟镇房龄最新的小区纯封闭式设计，整个小区均为一梯两户的小高层。

伴随小区共同建设的天赋广场目前已经是该区域的商业中心，具有很高的人气。

天赋广场的清晨

小区主力户型为85平、89平两房，以及95平、110平三房。

小区整体体量较小，共计17栋楼1491户，值得一提的是车位1200个远超上面两个小区，采取地下车库加少许地上车位的布局，以地下为主地上为辅，这让小区的整洁度高度提升。

整洁的小区道路

整个麒麟镇小区里最高的物业费（1.5元）也总得上来说物业服务也对得起他的价位。

小区中心位置有面积较大的喷泉景观和广场，两旁还分别安排了儿童活动区域以及篮球场，供小区居民休闲娱乐使用。

户型分析

主力户型95平三房，采取了一南两北的设计，由于面积有限又要做成三房，总体功能区如厨房，卫生间等都稍显局促，两件朝北卧室面积只能算是适中，但总体上能够满足一个多年龄结构家庭的正常使用需求，目前260万左右的价格还是值得购买的。

总结：

先行介绍的这三个楼盘，整体价格跨度较大，既有区域最低均价也有区域最高均价，总得来说，他们的学区以及配套都相同，我们在考虑自身经济实力已经贷款抗压的能力上可以做出自己合理的选择。

总的来说，东方红郡房龄最新小区体量最小环境整体最好，可选择性也比较高，既有刚需户型也有刚改大户型，特别是130平米以上的改善户型普遍21000元左右的单价颇具性价比；

华汇康城自带天然氧吧，环境不俗绿化率最高，多层高层相交错，选择空间也更大，200万以内的预算便可以在这里置业；而阳光之旅相比之下，优势并不明显，但区域最低的单价也给了预算不足200万的购房者入主这个未来地铁学区双强板块留下了很大的契机。

下一期，我们会带来，表内其他三个小区的梳理内容，希望能够对您的购房置业有所帮助。