北京奥林匹克公园附近二手房价(海淀“后花园”，昌平南崛起：北清云际VS奥森春晓，谁更牛？)

【1】

区域价值

占位回龙观板块东西两端

北清云际规划优势强

昌平双盘规划公示一出，吸引了众多购房者的关注，昌平老项目基本售罄，还在以前犹豫的客户，现在要抓好机会。

尤其是对于海淀的“码农”来说，这两个项目是最后的上车机会。

北清云际和奥森春晓均为卓越 中交联合体合作开发项目。

项目都位于回龙观板块。双盘均享受“回天地区”大规划的红利。

同样都在产业旁的两个项目，北清云际的总体规划要优于奥森春晓。

昌平区总规划中“回天地区”只占有构建“一轴一带两廊”区域发展格局中的“中轴线北延长线”一处利好。

在《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划(2021—2025年)》中，到2025年将初步建成与首都城市发展相匹配的宜居之城、活力之城、幸福之城。

建设道路里程70公里以上，新增各类停车位18000个，供水、排水、供电等市政基础设施保障能力持续增强。

提升产业活力，新增2个特色商业街区，商业服务设施日臻完善；建成一批双创社区和双创孵化器。

形成一批特色产业集聚区，创新创业氛围更加浓厚，回天地区与未来科学城、中关村科学城联动发展日益紧密。

主要公共服务设施补齐缺口，新增幼儿园和中小学学位20000个以上、医疗床位1800张，人均体育场地面积大幅增加。

构建“一轴一带两廊”区域发展格局。

以京藏高速、京新高速、市郊铁路东北环线沿线的生命科学产业为基础，构建科技创新廊，串联中关村科学城和未来科学城。

嵌入多个特色功能组团。立足生命科学园三期建设，推进国家实验室和自由贸易试验区落地“生命谷”，加快发展生物医药和生命健康产业，打造医药健康组团。

回龙观地区立足“回 ”双创样板社区，推动形成青年人就近就业创业的生态圈，打造科技服务组团。

昌平双星项目享受“回天”利好，在《生命科学园控制性详细规划（2020-2035年）（草案）》中，北清云际处于“一心、两轴、五片”的回创路创新服务轴上，未来还会享受生命科学园的各项规划红利。

在总体的大规划中，北清云际享受双重红利，奥森春晓就显得单薄了许多。

【2】

交通价值

地铁盘与临铁盘

公路交通看北清云际

轨道现有资源中，奥森春晓服务面比北清云际更广。

奥森春晓：8号线地铁房。

距离地铁8号线平西府站仅有有400米的距离，是真正的地铁盘。

8号线地铁向北两站到昌平线朱辛庄站，向南可连接地铁13号线，直接通达北京东城区中国美术馆。

无论是到达生命科学园还是通达望京或进城都很方便。可服务于望京、中关村、科创新片区的购买人群。

北清云际：昌平线临铁房。

只能说是邻铁盘，距离地铁昌平线生命科学园站不远不近的1.3公里非常尴尬。

昌平线可换乘8号线、13号线，属于服务于科创新片区，连接大中关村的线路。可以很好的服务于大中关村和科创新片区的就近就业、置业的客户群体。

公路交通资源占位京藏高速和京新高速之间的北清云际有明显优势。

奥森春晓：依靠回南北路连接东西侧纵向主路。纵向主路主要依靠京藏高速。

北清云际：北侧的北清路可连接京藏、京新高速，向南或向北都比较方便。

【3】

配套资源

北清云际依靠生命科学园

奥森春晓周边配套齐全

教育资源：奥森春晓占优。

奥森春晓：周边全是海淀知名中小学。

昌平区优质院校中的清华大学附属中学昌平学校的小学部、首师大附属回龙观育新学校、育新小学等均距项目1公里范围内。

项目西侧规划“九年一贯制”学校，昌平区总规加强教育资源配套引进，这所学校教学质量应该会很不错。

北清云际：教育资源相对匮乏。

依靠南侧回龙观小学，项目两宗地块之间规划有36班制小学，项目自建一所6800平的18班幼儿园。其他教育资源均在2公里。

在教育资源方面，两个项目相差不多，地块周边均有教育用地的规划。

医疗资源：

两个项目同样享受回龙观地区的整体医疗配套，积水潭医院（回龙观分院）距离北清云际更近，奥森春晓南有昌平区中西医结合医院，北有昌平区中西医结合医院分院。

完全满足两个项目对医疗资源的需求。

商业配套：

奥森春晓

家门口有禧乐汇商场和连锁超市。项目东侧有商业预留用地，其他商业配套可与北清云际享受同样资源。

北清云际

项目北侧生命科学园地铁站旁有永旺国际商业购物中心，在建的合生汇45万平综合商业体，另外项目自带2100平下沉商业。

其他商业配套均可享受回龙观内的总体现有配套。

生态资源：

奥森春晓

项目周边坐拥东小口五大公园半塔郊野公园、太平郊野公园、贺新公园、东小口森林公园、东小口城市休闲公园，1公里内还有回龙观体育文化公园。

北清云际

项目周边产业气息浓郁，生态资源有中关村公园、回龙园、昌平新城滨河森林公园等。

相比之下，奥森春晓周边生态优于北清云际。

两个项目配套相比，奥森春晓的位置靠近回龙观片区中心，生活便捷程度要比北清云际更高。周边住区集中，配套资源距离很近，更加便民。

北清云际周边配套会更加高级，永旺购物中心 合生汇综合商业体更强的拔高了该区域的整体水平。

总体上看，奥森春晓要更胜一筹。

【4】

项目价值

大体量自住盘

小体量投资盘

北清云际户型更刚需

奥森春晓

地块小，体量小，纯住宅用地，用地规模31537.814平，地上建筑规模为88306平，预计可建设624余套房源。

规划建设6栋高层，容积率为2.8，限高80米，该宗地指导价6.3万/㎡。

北清云际

占有两宗地块，是昌平新供应地块的大盘。建设用地规模67586.427平，居住用地的建筑规模面积142817平。

共规划建设14栋高层，北地块7栋，南地块7栋 园区配套。

地块容积率分别为2.2、2.5，控制高度自西往东逐渐降低，西边不得超过45米，局部不得超过80米，指导价格在6.2万/平米。

奥森春晓户型：总价550万起步。

94平三室两厅一卫

113平三室两厅两卫

118平三室两厅两卫

130平四室两厅两卫9.9米面宽

北清云际户型：总价480万起步。

81平两居

94平三居

105平三居

122平三居

两个项目均选择走刚需路线，北清云际的户型更是放出81平两居小户型，因此北清的总价要更低。

在市场小户型极度稀缺的时候，中交 卓越选择如此的户型配比，未来快速去化不成问题。

【5】

价格对比

投资选倒挂盘

上班选产业盘

指导价仅1000元之差，该选北清云际还是奥森春晓很多客户开始纠结。

首先看一下项目的周边二手房情况。

奥森春晓的价格和周边二手房价形成严重倒挂，公园悦府二手房价格7万 ，其他老小区的二手房价格在6.1-6.5万/平米之间。

作为大住区核心位置，奥森春晓的定价虽比北清云际贵了1000元/㎡，与周边项目相比便宜的不是一星半点儿。

北清云际的价格和周边二手房价格基本持平，南侧二拨子新村安置房和北京人家均价在5.6-6.1万/平米，龙城花园别墅的均价在5.2万/平米。

与奥森春晓相比现在的北清云际周边二手房均价上涨速度缓慢，又不属于地铁上盖，直接受地铁盘红利影响不大。

周边环境现状

奥森春晓

（北侧城中村）

（马连店家园）

北部是城中村，南侧是马连店家园，东侧是公园悦府项目。北侧的环境比较脏乱差，但能看得出来该城中村已经整改了不少，还有一些钉子户存在。

交通方面西侧有一条双向六车道 辅路的文华路，连接北清路和回南北路两条横向主路。

出门就是8号线地铁平西府站，不论是公路交通还是轨道交通出行很方便，

北清云际

（地块南侧小区）

北部是二拨子工业园区的，和三一重工的北京总部，东侧是龙城花园别墅，南侧是二拨子新村等安置、回迁小区，整体环境尚可。

（地块东侧道路）

交通出行北地块距离地铁站在1公里以上，南地块接近2公里。地块东侧、南侧均为双向两车道，道路及其狭窄。地块西侧是规划道路，目前还属于空地状态。

出行方面奥森春晓更好通达其他地区，北清云际如此大体量的盘，入住后周边小路高峰期很容易造成拥堵。

辐射片区

奥森春晓

可辐射片区不仅是生命科学园，沙河高教区包括未来科学城均可辐射到。距离北清路直线距离约760米，北清路沿线规划红利均可享受。

北清云际

主要服务于生命科学园及生命科学园附近产业集群，属于单位旁就近居住。上下班方便快捷，步行20分钟到生命科学园内园区。

如何选择

奥森春晓

不论是投资和自住，该项目的潜力都很好，“地铁盘” 产业 规划 商业，虽然价格略贵，以现在的二手房涨幅来看，未来升值速度会一直保持。

教育配套和商业配套逐步完善，加之周围存在空地，后期作为“生命谷”周边区域潜力巨大。

北清云际

最主要依靠生命科学园产业，非地铁盘，有教育规划。地块所在位置有些架空，地铁不近，商业不近，二手房价格倒挂不明显。

如果作为产业就近择居是一个不错的地方，体量大可选户型多。在北京这个通勤2小时的氛围中，出门就上班的机会能“上车”就要赶上这趟“首班车”。

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