恒大冠珺之光(紧急清空已接盘资产！救火队长也要跑路了？)

自从去年民企频暴雷后，国资们自发组成了一支接盘抢险队。

他们训练有素地介入各类资产，兜底部分项目...

社会责任感，国企担当，让大家冠以他们“救火队长”的荣誉称号。

然而，在形势变化之下，救火队长们似乎也从“买买买”模式，切换为“卖卖卖”。

01

6月6日，北京产权交易所挂牌一则资产出售信息：

中国铁建投资集团有限公司挂牌26.6亿，出售恒大置业（深圳）有限公司49%股权。

项目剩余51%股权，归恒大集团（深圳）有限公司所有。

这意味着，此次挂牌兜售，不是简单的项目股权转让，而是中铁建直接清空恒大资产。

呐呢？这两家世界500强，还没有办个像样的婚礼，就直接对外公布“分手”？

消息一出，整个市场开始议论纷纷。

根据资料显示，中铁建入股恒大置业（深圳）是在2019年12月。

当时，中铁建与恒大集团在北京签署了一份战略合作协议，双方将围绕工程建设、房地产开发、投融资等领域进行广泛合作。

也正是在那个时候，中铁建以总价23.2亿认购恒大置业（深圳）49%股权。

将挂牌出让价与认购价对比分析，一买一卖之间，溢价率约15%，刚好符合深圳土拍最高限价溢价率，这一波中铁建不算亏。

广州恒大中心 @细鹏 摄

只是曾经说好的共创未来，为何如今孔雀东南飞？

根据中铁建年报，2021年全年虽然营收和净利润都同比增长10%以上，但经营活动产生的现金流量净额为-73.04亿，典型也是缺现金。

叠加，恒大暴雷后，负面信息对旗下项目都或多或少都会产生一定消极的影响。

此时挂牌出让，不仅能消除项目的负面风险，还能直接进账现金20多个亿，实在是一箭双雕的决策。

说到这里，剧透一下，各大开发商都垂涎欲滴的海珠锌片厂地块，突然吹风要在第二批集中供地挂出，起拍总价约11亿。

转身再看看中铁建即将进账的26个多亿，在海珠买下2块类似锌片厂素质的优质地块后，居然还会有剩余！

不得不叹服，这波操作实在是高。

02

近日，民企“引战”国资的信息越来越频繁。

如果说，去年救火队长们倾向于理论研究＋探索发现，那么今年则更多的是付诸实践＋大显身手。

2022年3月，中信信托收到市属国企广州城投关于番禺南站恒大足球场项目的商议函。

意味着，吹风半年之久的城投托底消息尘埃落定。

经过双方协定，最终极大可能会采取恒大退地，随之政府重新收储项目，并调整相关管规划和挂牌条件后，城投以招拍挂方式正式接管项目。

对于恒大冠珺之光的业主和广州群众来说，或多或少都是一个好消息。

因为，项目不会烂尾，许老板欠大家的那个足球场，城投会接替他来补偿。

恒大冠珺之光 @细鹏 摄于2020年12月

2022年4月，一则时代退村的信息刷屏广州大街小巷。

根据时代的恳请退出报告，公司基于战略调整，拟采用断臂求生的方式，恳请支持退出增城、从化、黄埔共计8个旧改项目。

不到一个月，内部人士透露，区属国企科学城，拟接盘之前时代请求退出的黄埔3个项目，岗贝、双井、裕丰围。

当真是救火队长，经验越来越丰富，响应速度越来越快。

与此同时，对于深陷暴雷风波的奥园来说，曙光也许就在不远方。

5月27日，市面流传省属国企山东能源集团已经完成尽调并离开奥园集团，如果不出问题，会计划通过子公司持有奥园39%股权，并成为中国奥园的控股股东。

虽然，奥园方对外回应称，一切以公告为准。

但是，没有完全否认的态度，似乎在向市场传递着，救火队长已到，还能再活500年的信号。

于是，国进民退、国企接盘、只要国企在就不会烂尾等思维，慢慢渗透入市场。

03

随着国资的不断接手，国企不断救场，一个灵魂考验的问题，也渐渐突显：

国资这群救火队长，真的能把暴雷的项目、民企、甚至市场都救回来吗？

毕竟国资接盘项目，就像往水库里注水，如果总是无限制地蓄水，从不开闸泄洪，那么迟早会出现决堤情况。

@细鹏 摄

首先，要明白一点，功能性国企、省市区地方性国企、国资背景国企、央企等，在本质上还是企业。

企业的本质为按照一定的组织规律，有机构成经济实体，通过投入产出实现营利的最终目的。

显而易见，国企并不是金刚不坏，因为他自个儿也需要现金流维持运转，需要利润来养活现有团队。

只不过与大多数民企相比，国企的步伐相对更加稳健，资金实力相对比较雄厚，只是身子骨相对健硕，不代表100%抗揍。

已获得视觉中国使用授权

5月27日，总部在上海的绿地做出了一个艰难的抉择，主动向投资者坦白，由于疫情因素，公司暂时面临流动性问题，计划对即将到期的债券展期。

作为中国第一家靠房地产挤入世界500强的国资控股公司，绿地此次的债务危机，在市场引起了强烈讨论。

毕竟，近1年来，暴雷、违约几乎都是民企，而投资者和市场都一度认为，国资在这一轮大洗牌中会安然度过，并且不断蚕食民企市场规模。

但是，绿地这件事似乎打破了这一行业认定的“铁律”。

说到底，国资企业也分强弱，也有一本内部难念的经。

广州白云之窗 @细鹏 摄于2020年10月

其次，还需要明白一点的是，作为政府推崇的救火队长，不是铁臂阿童木，救火不慎也容易引火烧身。

在接手的各类项目中，其实大多数项目属于已经开工，因资金链问题陷入困境的类型。

在建工程项目自然面临着债务关系复杂、股东方诉求不一、成本核算困难、资产价值评估偏差较大等问题。

例如，前面提到的恒大足球场项目，看似只有恒大一家开发商，其实当年为融资，恒大将项目部分股权质押给了中信信托。

要想启动项目的接手与开工，除了需跟恒大接洽外，还需要征求资金方中信信托的诉求意见。

南站恒大足球场 @细鹏 摄

同时，在对足球场后续建设投资中，恒大方估计只要再投60亿就能完工，但城投方评估出来至少还需投资80亿。

那么在收购对价上，如此大的差异就需要双方再核实、谈判、磨合等。

招拍挂项目可以通过原业主退地，新业主招拍挂身份进入，较为安全的接盘模式。

大多数勾地，旧改等非公开市场的项目，目前还是以承载式股权转让为主的接盘方式。

承债意味着，要替原业主清偿全部、或者部分债务。

下雨天的金融城 @Ricco 摄

那债主的身份，债务关系，此前债务合同如何规定，债务资金总量，债务资金流向，债务责任履行方式等，个个都是雷，很容易爆的。

此前，雪松挖坑何棠下业主的闹剧，就是一个活活生生的例子。

因此，当我们看到，救火队长明明都要板上钉钉地去兜底了，但是就是突然不再有下文；或者要紧急甩卖之前接盘的项目时，心里就应该有一本账了。

或许救火队长也疲软了；或许是战略调整；或许是这个坑太大了，进去了就爬不出来了...