杭州滨江哪里可以看英超(无差别狙击，不拿地王，你拿什么地？)

2021年01月20日，佳源历经228轮竞价，从20家房企中冲出重围，竞得湖州市吴兴区乌山单元02-05B C地块。该地块出让面积3.65万方左右，容积率1.5，计容面积约5.5万方。

周边有优质学区湖师附小和湖州四中；南侧是未来湖州东站站点，2022年通车后，30分钟内可到达上海虹桥；加上北面金成在售项目浅山郦境首开788套，只剩顶底，在湖州市场是比较少见的，可见片区市场稳健，去化压力不大。

另外，今天出让的地块容积率1.5，可实现产品高低搭配，低密部分或将成为织里童装城老板们的聚居之所。

在多重利好和地块自身素质的影响下，这块地早早就被众多房企盯上了。

地块指标及竞价结果

地块区位

地块出让史

此番是这块地第三次挂牌出让，所谓事不过三，最终造就了湖州最新地王。

第一次出让是在2018年6月，当时全省市场下滑，湖州此前又供地量过大，且近7000元/㎡的起拍价，相对当时的房价来讲，着实偏高了，流拍便在情理之中。

2015-2020浙江省11个地级市大市范围涉宅土地供应情况

第二次出让是在2020年6月，刚好是第一次铩羽而归之后满两年。这一次据说并非“流拍”，而是因为关注热度太高而撤销挂牌。

第三次，也就是该次出让，地块面积和建筑面积都提升了，有骨头有肉，体量比较适中，加上杭绍甬嘉的“挤出”，众多原本不太关心的、曾经差点被遗忘的角落——湖州，重新成为让人可望不可即的富家女。

经过228轮鏖战，佳源以超100%的溢价率，楼面价11899元/㎡的湖州新晋地王价格抱得美人归。

该价格刷新板块地王（三一重工地块）仅用了6天，刷新全市地王（湖州城投地块）仅用了8天。

这块地预计整盘保本均价须达到19500元/㎡ ，相比2020年10月滨江地块（楼面价8748元/㎡，预计整盘保本均价15500元/㎡）足足高出了4000元/㎡，预计要实现利润，项目整盘均价破20000元/㎡。

湖州地王变迁图（全市地王 板块地王）

记得曾有人说，“去湖州拿地的房企就是老实人接盘渣女”，可如今，湖州成了2019-2020的绍兴，可谓一拍一地王，逐渐让人高攀不起，现在还有人敢说湖州是“老实人接盘渣女”的地方吗？应该不会有了吧！

现在的湖州已经成了全省的热门城市。

湖州的区位在全浙江来说，起码排前五，距上海近，地接苏皖，南连杭州，一坦平洋，可开发空间大。2022年，沪苏湖高铁开通，将大幅度提高湖州的作为交通枢纽城市的区位价值——商合杭、沪苏湖、宁杭等高铁股脉相交于湖州，届时的湖州真正成了两条腿走路的西太湖交通枢纽。

预计在未来，房企要想在湖州拿地，将越来越不容易。

首先，大房企保规模，小房企保命，是未来3-5年地产行业“小周期”的常态。

自2015年棚改以来，数十家房企规模超千亿、上市，得益于“央妈放水”、“政府批量供地”、“拆改需求以及城市化进程加速推动的抢滩登陆”等因素，不少房企规模上去了，也上市了，通过规模效应降低了融资成本、管理成本、招采成本……

但资本的诉求是增长，如果出现规模下滑，收入降低，利润负增长……大房企以往积累的优势就会受到冲击。规模房企的“货值指标”年年在涨，但房价限制住了，只能依靠拿更多的地来填充指标增加的部分，然而，每年的供地量基本上大致相当，比如杭州2017-2020年每年主城八区的供地宗数都在80-90宗之间，胃口变大了，人增加了，但锅里还是那么多，而且头部效应越来越明显，以往“雨露均沾”的局面已经打破，总有人吃不饱。

在大房企破门而入，全国布局的背景下，小房企的机会本来就越来越小，以往死守一城一隅也能生存，但如今不跳出“舒适区”就根本无法存活了，本质上，现在的房地产行业已经没有任何区域是舒适区了。小房企可以说是为了“保命”，再不拿地就要消失了，所以，有些大房企莫名其妙碰到“铁头娃”，就是比你多出一手，因为你可能是为了“活得好一点”，而人家可能是为了“活下去”。

其次，明确限价体系下，不限价城市出现预期黑洞。

2019年杭州、宁波陆续明确限房价，房企没了预期，因为不管你怎么做，货值是固定的（明确限价之初，宁波尚有业态、装修空间），房企能做的是降低综合成本，融资成本、管理成本、营销成本、建安成本、缩短运营周期……

一般来讲，本土房企决策更快，地市和楼市思维转换更加迅速，定位更加准确，管理成本更低，有品牌加持的房企去化更快，与政府沟通的时间成本更低，在本土有规模从而上游议价能力更强等优势，出现了“成本自信”，在运营上“加预期”，逐渐使本土房企占据了优势，形成了寡头。

不少央企、国企以及大型的全国性房企本身运营节奏一般，思维反应速度较慢，一开始并不适应节奏。比如有些本土房企0利润拿地甚至亏本拿地，央企、国企不敢做，起码需要保本，而全国性房企想要0利润甚至亏本拿地，根本上就说服不了集团（以往“X Y Z=房价上涨”的预期逻辑已经不存在，说服集团最有力度的方式已经不再具有效果）。

但是，房企的指标不降反升，可以说是与市场背道而驰。巧妇难为无米之炊，不拿地怎么兑现指标？那就只有到没有明确限价的城市去拿地。因为没有明确限价，想要说服集团，还是可以通过加预期的形式来达成，只要证明当地房价肯定会涨，6-10个月开始要兑现的时候，就算房价没涨，也“多活了半年”。

房地产本身并不复杂，其整个过程就好像是在通过排列组合寻求一个项目或多个项目的最优解。也正因为其不复杂，准入门槛相对较低（相比高科技行业），其思路就容易趋同。当你以目的为导向，为了拿地而拿地，别人也会以目的为导向，只要大家都反应得足够灵活。总之，你能看到的，别人也看得到，也基本上能做得到，你降低利润诉求，别人也能降低利润诉求，你加快运营节奏，别人也加快运营节奏。你加预期，别人加得比你还要猛。

于是，在指标和生存的压力下，不限价的城市出现了“预期黑洞”，特别是带有高低配项目，你有可能看4万的联排，而别人可能看5万，有的甚至看到6万，这就没有统一的答案了。

写在最后：

不讲武德，无差别狙击，只要是地（如：开化县中心城区钟山片区2020-1号地块，楼面价12387元/㎡；慈龙山I202003#地块，楼面价3591元/㎡ 竞配保障房33100㎡），不断刷新我们对浙江土地市场的认知，看英超的朋友应该都听过一句话，叫做“英超无弱旅”，看过浙江土拍市场的朋友应该也慢慢有个感觉，叫做“浙江没有三四线”，在浙江的任何角落拿地，房企都会很自信地宣传“我在浙江拿地了”！竞争的激烈程度都不亚于二线强二线。

接下来的湖州将承载众多房企在浙江拿地的梦想——所以，2021年·湖州不容易。

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