天河公园篮球场收费吗(天河公园两大标杆盘，哪个更适合你？)

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Hello，我是马哥。

之前预判的小阳春豪宅行情，已经如期而至。

昨天颐德公馆法拍，历经80次延迟，104次竞价，最终成交单价18.8万，热度爆炸。

拍卖总价，也在15000多人的围观下，从1500万被干到3211万。

叠加各种税费成本，预估到手价格，会去到3500万。

扩展到市场层面，近期的豪宅市场，无论带看还是成交，都相当旺盛。

哪怕是增量一般的汇景台，去化率也达到了8成。

在当前变幻莫测的环境背景下，资产沉淀、稳固财富，是富人们的普遍选择。

那下沉到改善型市场，对今年是置换年的判断，依旧未变。

在豪宅市场已经走入小阳春的情况来看，改善型市场的量价肯定会重新企稳，市场信心已经在慢慢恢复。

所以，承接上篇对学位房的介绍，今天就好好讲一下，私信被问得比较多的一个问题：

天河公园板块，东方新世界和东逸花园两个标杆改善型楼盘，要怎么选？

从位置角度看，东新和东逸是各有优劣。

在安静程度上，东逸在板块中心位置，而东新北临中山大道，故东逸胜。

在通勤角度，东逸距离天河公园地铁站更近。

东新虽然离天河公园站远了点，但也在10几分钟的步行范围内。

作为弥补，后续开通的11号线华景路站，与东新仅一路之隔。

待11号线开通，东新业主从北门几分钟就能到华景路站，从南门10几分钟到天河公园站，通勤选择更丰富。

所以在通勤角度，两者算是打平。

在接送孩子上下学的角度，天府路小学在东新门口，而113中学在东逸门口，也是打平。

接下来，从小区品质角度分析。

两者是同一开发商和物业公司，体量和楼龄接近，都具备成为标杆盘的先决条件。

细化到内部，单纯从花园的绝对面积和容积率上，东逸是占优的。

但实际情况，两者的花园体验，其实是打平的关系。

因为东逸共分为5期，其中1-3期能归为一块，4期可归为一块，5期可归为一块。

而1-3期，没有实现人车分流，所以在花园溜达的体验感会降低。

5期是单独管理，一堵围墙把5期和前面4期割裂开来，单独的花园面积比不上东新。

只有4期，花园地面有专门做抬高，有专门的下沉式停车场，实现了人车分流。

绿化保养比1-3期好之余，还能共享1-3期的配套。

所以东逸花园虽大，却只有4期算得上完全体体验。

反观东新，围合式的花园设计，叠加高绿化率和人车分流，让每一期的业主都能享受完整的花园配套。

而且内部搭配的会所，也涵盖了篮球场、泳池、羽毛球场和网球场。

可以说东逸有的配套，东新一样没落下。

加上东新本身花园面积和园林设计，也是很优秀的。

所以在花园上面，两者只能算打平关系。

那综合下来，东逸和东新之间的选择，其实要更细化一点，比如结合楼栋和产品来考虑。

东逸目前的5期里面，1期是楼梯楼，在产品分化激烈的市场上，后续的接盘侠只会越来越少。

2期和3期糟糕的梯户比和户型设计，也一直为人诟病，流通性不高。

而3期的蓝谷B座，虽然在梯户比上优化成两梯四户。

但要么没有主阳台，要么阳台小得可怜，和楼盘本身改善型的定位是错配的。

5期呢，产品没问题，但由于单独管理的原因，和小区主体有割裂。

加上目前没有满五房源，交易税费高，也不是现阶段的主要考虑产品。

所以人车分流，户型合理的东逸4期，才是东逸的最优选，也是市场上东逸最受欢迎的产品。

其中锦逸567栋的南向户型，望花园、安静、通风采光好，更是最佳选择。

反观东新，虽然也分了一二期和嘉苑3个组团，但产品本身不像东逸分化这么严重。

不过东新有个特点，就是产品选择面很广，从60多平的一房到200多平的五房都有。

作为改善型标杆盘，东方新世界最受欢迎的还是100平以上的三四房户型。

对于60多平的一房产品，要尽量避开。

因为这个总价，一房去到600多万，足够在其他次核心板块买到标准三房。

所以这种产品的流通性，是比较低的，不推荐。

此外，尽量避免10-12栋和1栋的北向户型。

这些产品由于直面主干道中山大道，噪音问题会比较明显。

所以总结下来，东新和东逸间的取舍，更像是具体产品间的取舍。

优选各自产品力最高、最受市场欢迎的产品。

对于次级产品，除非价格特别笋，不优先考虑。

这两个盘对应的预算区间，普遍在1000-1500万左右。

客群主要集中在家庭改善型，还有学位改善型，以高净值中产人群为主。

所以同类型的竞品，主要是天河北还有华景的对应标杆盘。

像中怡城市花园、芳草园、协和新世界、珠江俊园、华景里锦苑这类。

但天河公园板块，在增量上比天河北优秀，在位置上比华景更强。

虽然天府路的学位预警，还有楼龄都是未来的削弱点。

但学位预警的问题，在天河北同样存在。

楼龄的问题，以天河公园未来供应缺乏的情况来看，也不是大问题。

所以从投资的角度看，无论东方新世界还是东逸花园，都是这个价位很优秀的改善型标杆盘。

两者间怎么选，按照前面的分析，根据自身需求选择对应的优质产品即可。

最后，两句老话：

做好选筹，择机上车！

如果你有房产相关问题，可以找我咨询。

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