这个楼盘怎么样(福州这个楼盘暴跌30%，一期业主很受伤，现在还值得入手吗？)

最近楼市的暖风频吹，但有的楼盘总是一味地以价换量，卖不动的话均价先降两千，去化率还是不行，那就再降两千；

如果单价四五万的楼盘，降价四千的话，可能还可以理解，可能是多挣还是少挣的问题吧！

但是对于一个期房时候卖到一万四的均价，过了两年多后现房只卖一万左右的均价，加上资金持有成本，跌的可不止30%啊！

1.楼盘概要

在4月3日的时候，刚写过南通板块的购房者让不少业内人士成了韭菜，如今南通的一个楼盘对比两年多前暴跌了30%；

这个楼盘是南通的江督府，就是一个这么神奇的楼盘，在2019年下半年的时候，均价在一万四左右，曾经还闹出倒板加价的事，当初对市场的预期真的很高啊；

去年下半年二期准现房的单价在一万二左右，中介刷爆朋友圈，推销电话也是一个接一个；

而最近几天，中介关于这个楼盘的广告是：央企实景现房不烂尾，马上买马上住，单价九千起（实际毛坯均价在一万左右）；

该楼盘2019年买入一期的业主真的是血亏啊，尤其是不少人以投资的方式买入。

当时一个经常看房的同事，就接到该案场的推销电话，当回复说没打算住那边时，销售就说可以投资一套，未来有很大潜力；

或许销售本身也觉得有潜力吧，以前文章提过，有的销售（地产老炮的亲妹）自己也买了这个楼盘，只能说商家的宣传相当到位，对于未来规划把自己人都说服了；

谎话说得多了，传的人就多，信的人也多了！

购房者也要注意一点，在对项目没有具体了解之前，不要被现场逼定；

昨天和一个北京的同行聊了几个小时，他说对于地段不好或者楼盘有硬伤的项目，都做好现sha的准备，要不然出了售楼部一对比就凉凉了。

2.楼盘弊端

江督府何许楼盘，刚需值得入手吗？

上图是中介用于宣传该楼盘是江景房的图片，不过，这条既不是闽江，也不是乌龙江；

这条江是大樟溪，硬说成江景房就有点牵强，因为只有个别楼栋的个别户型能看江；

对于刚需来说，能否看江只能说是加分项，关键还是地段，以及通勤是否方便；

这个楼盘位于南港大桥东段南面600米左右，在闽侯造船厂的东面，地段上来说是比较偏僻的；

因为从板块上说，南通本身就弱于闽侯的南屿和上街，何况这个地段在南通板块也不算优质地段；

以前该板块的商家说是奥体南，理论上也没错，确实在奥体板块的南侧，自驾出行到奥体的话，至少得过两座桥才能到仓山，而湾边大桥早晚高峰经常会堵车。

3.楼盘优势

当然，这个楼盘也是有优点的；

地段上虽然不如桥头堡板块，但是桥头堡那边有水果和干货批发市场，大小货车频繁出入，周边环境比较乱

相对来说，江督府附近的环境会稍微好一点点，离商业综合体南通永嘉天地也只有一公里左右的距离；

从通勤上说，如果没有堵车的话，该板块到奥体中心的距离大概在11公里，自驾用时大约在20分钟左右；

现在中介之所以大力宣传，无非是因为价格降到一万，之前有了解过这个楼盘但是没买的刚需有一定的吸引力；

周边在售的二手房基本在一万左右，关键是有的没办证，有的产权证没满两年，综合购房成本可能要达到一万二；

虽然之前该楼盘被不少业主吐槽，但是现在已经是现房了，品质到底怎么样，基本可以凭借肉眼判断。

4.注意事项

至于这个板块未来会不会有地铁，存在太多的不确定因素！

因为早在五年前，该板块的楼盘（钱隆樽品和璀璨滨江）就是靠三号线和八号线收割了一波韭菜；

现在从地铁的远景公示版上又看到了三号线和九号线，图片配文提到计划2022年上报国家发改委，2024年起分批次动建，到2030年全部建成；

到目前为止，福州地铁三期易稿多次，南通板块未来会不会有地铁并没有明文确定，而即使有地铁的话，预计也要等待八年的时间；

即使南通未来真的有地铁，人生能有几个八年呢？八年后的楼市又会有哪些变化可能不知道，但能确定的是，住在偏远板块八年，已经浪费了不少通勤时间。

5.购房建议

至于这个楼盘能不能入手呢？

因为价格有了比较大的变化，对于刚需群体来说还算比较友好，有两类人可以考虑：

一种是当地的原住民，如果想买一套商品房，又不想离开自己熟悉的居住环境；

还有一种是刚需外溢，一般是在奥体或者金山板块工作，资金有限但又需要一套房来自住的购房者；

周边有钱隆樽品和璀璨滨江两个大盘，目前挂牌价在一万左右，如果入手江督府的话，未来要想转手还是有一定难度的；

这个楼盘现在有毛坯，有带装修，有复式楼（毛坯平层均价一万，带装修一万二，复式一万三）三种房源；

虽然平时在偏远板块建议入手带装修的，比如景粼天著PK星海天辰时，差价在两千左右就建议买带装修交付，这是因为带装修交付的产品入住率能更快提高；

但是这是基于两万左右的单价基数，当这个楼盘均价在一万左右的时候，还是建议入手毛坯的，毕竟差价20%，市场上开发商那种硬装成本远低于两千；

至于复式楼更是没什么必要，因为小面积的复式楼表面上看得房率比较高，其实住起来是比较压抑的，且采光面不如普通的平层产品；

但是购房者要注意的是，由于远离主城区，板块内配套又不齐全，未来会有相当长的时间生活不太方便；

周边有钱隆樽品和璀璨滨江两个大盘，目前挂牌价在一万左右，如果入手江督府的话，未来要想转手还是有一定难度的；

如果短期内没有自住需求的话，则不建议入手该板块的楼盘，尤其不要以为价格够低，以投资的心态买入，切记切记！