讨论如何遵守更严格的新冠协议(疫情下商超履行租赁合同如何应对各种法律风险)

2020年春节，突发新型冠状病毒疫情肆虐全球，导致长时间、大范围的“被动隔离与封闭”。对商超租赁而言，零售业及餐饮为主要合作业态，属于此次疫情影响下的重灾区，达到了罕见的经营“冰点”，作为承租方的困难、欠费及潜在法律纠纷是可以预见的。本文主要论述商超即是出租方同时又是承租方，应如何积极应对以降低疫情影响及损失，与合作方携手合作，共抗疫情。

一、新冠疫情适用不可抗力条款。

《民法典》第180条、590条关于不可抗力有明确约定，不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。不可抗力条款是法定免责条款，合同中是否约定不影响直接援用法律规定，当事人可援用法律规定主张免责；根据法律规定和最高人民法院司法观点，“新型冠状病毒疫情”属于不可抗力事件，因新型冠状病毒疫情导致合同不能履行的，不构成违约，合同当事人依据自己实际情况，可以要求延期履行合同，也可以要求解除合同。

关于不可抗力造成的损失、责任承担等问题，国家鼓励双方协商处理，具体标准可参考政府指导意见。如《陕西省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》：在疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免3个月租金。商超不论是出租方还是承租方，均可参考援用。

最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条明确了因疫情影响导致承租人未按照约定支付租金额，出租人不得解除租赁合同。如继续按照租赁合同支付租金明显不公平的，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，即法院有酌情变更合同权利。承租人一般无需承担违约责任，承租人请求解除租赁合同并返还预付款或者定金的，法院一般予以支持。承租国有企业房屋等行政事业单位房屋用于经营的，承租人可以请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的。国家、政府多次指导意见及文件精神无不蕴含着鼓励协商、携手合作、共克疫情、共担损失、积极复工复产、最大化保障正常经营活动的求稳深意。

二、商超作为出租方的主要应对工作。

1、出租方的主要合同义务在于交付符合承租人使用条件的租赁房屋，包括日常经营的支持、物业管理、卫生条件及其他合同约定的义务等。商超作为出租方且与国民生活密切相关、不可或缺的部分，不可随意停止营业，在保证开业的同时应落实消毒、通风等防控措施，对出入人员进行健康宣传及管理等。

疫情中防疫措施管控不当，以至于严重影响到承租方日常经营，甚至因疏于管理扩大疫情从而造成商场被动停止经营的后果。例如之前报道的，天津某百货大楼内部相继出现的新型冠状病毒感染的肺炎病例，此类聚集性疫情的发生某种程度上亦可能被认定为商超存在疏忽过失而引发管理责任。

2、商超作为出租方，应积极督促承租商户复工复产，充分协商，搁置争议，在保障承租方能正常复工复产的基础上，争取相关的费用调整、减免方案，如减免疫情期间租金、调整租金支付方式、延期支付租金、免除延期支付违约责任等方式。

对于疫情期间的欠费商户，慎用停水停电等暴力催款方式，应有严格的管控流程，尤其是信誉度较高、合作时间长的老商户，可适当给予照顾，避免雪上加霜的暴力管控措施给我司造成违约风险及给我司信誉造成负面影响。目前实务操作中，以停水断电方式催缴欠费很难得到法院支持，也容易激化与商户之间的矛盾，尤其是疫情期间。

3、关于承租方无法履行支付租金义务的，一般租赁合同都会约定承租方逾期一定时间支付应付款项，视为根本性违约，出租方有权有权选择催款或解约。实践中，出租方并非严格按照约定期限行使解除权，很大程度取决于双方之间的有效沟通。出租方单方行使解除权取决于整体经济效益考量，毕竟在疫情形势下，未必有承租能力更好的承租方，一旦解约，还可能承担更多的空置期损失。

4、承租方在未提前通知的情形下，擅自停止营业，甚至设法规避物业管理直接搬离租赁场地的情形也不在少数。承租方以实际行动“告知”出租方不再履行合同义务的，不仅涉及到拒付租金，同时也涉及到擅自停业，是否足以构成解除条件，取决于租赁合同约定及影响程度。一般情况下，承租商户无法复工又长期拖欠费用的，又无法协商一致甚至是逃场后拒绝出面处理问题或者不知所踪，无法联系的，可以按照约定送达地址书面签发解约函并催缴欠费，督促其限期恢复并返还租赁场地，以便重新进行出租。避免欠费及空置期损失进一步扩大。

三、商超作为承租方的主要应对工作。

1、承租方的主要义务一般包括：按期足额支付租金、管理费、能源费等费用，合理合法使用租赁物等，故在未与业主协商一致并签订书面协议之前，不得随意暂停、中止支付任何费用。

2、出租方的主要合同义务在于交付符合承租人使用条件的租赁房屋，包括日常经营的支持、物业管理、卫生条件及其他合同约定的义务等。承租方应积极督促出租方保证正常开业状态并落实消毒、通风等防控措施，对出入人员进行健康宣传及管理等，提供健康有序的经营环境。

3、商超作为承租方，应积极与出租方进行协商，充分利用国家关于疫情期间的各种文件精神及照顾政策，争取降租、减租政策，或者调整租金支付方式，尤其是针对疫情期间的租金、管理费、能源费等各种费用争取减免政策并签订书面减免/变更协议，以降低资金压力。

出租方与承租商户的关系恰如鱼水，唇亡齿寒，在此次疫情影响下，作为市场经营主体在各方面都产生了重大损失，尤其是微小商户、个体户及民营企业。目前不可避免的因疫情而产生了大量不必要的纠纷及诉讼，争议双方都将耗费大量精力及成本，致使双方损失进一步扩大，对于整体社会经济的复苏亦无多益处，两害而无一利。商超不论是作为出租方还是承租方，都应与合作方互相理解，共度眼下难关，共同抗战疫情，携手共进，积极复工复产，保障经营。

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