北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

上一篇写了望京早期的那点事儿，之后一直没写主要是因为记性不好了，很多东西真想不起来了。所以只好脑子里装着，偶尔想起什么就赶紧记下来。这都没想起多少来，还是写到哪儿是哪儿吧。

我曾经听好几个人说过望京的韩国人历史，集中在以下几点：第一个在望京的韩国人是禹东硕，最早是从望京西园三区开始的，望京高峰期有三分之一韩国人，今天望京还有至少5万韩国人，以后韩国人还会来中国还会来望京……

那我告诉你吧，以上的这些全部都是胡说八道。

二、

我也听说过这禹东硕的故事，但一听就是瞎编的，韩国净是这种人，吹牛不打草稿。有可能他是在望京新城居住的第一个韩国人，但在此之前望京已经有了花家地和南湖等小区，韩国人已经在这里租房或借房（名义上的）居住了。

这起源于1992年中韩建交，之后韩国留学生和商务机构就大量来华，他们在上海住进了古北，青岛住进了城阳，而北京则先在五道口最多，之后才发现了望京。

没别的原因，当时的望京租金便宜，但离大使馆和机场都近，还离着几所有中文留学生的大学也近，自然就成了首选。当时的望京根本还没正式规划呢，跟酒仙桥燕莎什么的无法相比，比亚运村更差得太远了。印象中只有一趟公交车，好像是409吧，从来广营到阜成门的，我还坐过呢，坑坑洼洼的路，可破了。

禹东硕这批韩国人其实也是图的望京的性价比。当时望京新城和A4区刚开盘，房子新租金还不高，自然就成了首选。当时北京市区的房子动辄2/3000，这里才1000多，那干嘛不租新房啊？

于是，韩国人纷纷从花家地等老小区搬到了西园三区四区，2002年后有的人还干脆买了房，因为北京取消了内销外销的限制，外国人可以购买普通住宅。其实在之前就也有买的，只是不合规而已。大概是2006年吧，北京还专门出台了外国人买房的规定，主要针对的就是韩国人和日本人。

三、

望京西园三区不是最早的韩国人聚集区，但却是后来规模最大，占比最高的一个。大概到2003年前后，望京的韩国人达到2万人，其中大部分都住在三区和四区。按照当时官方派出所的说法，有70%的住户是韩国人，派出所甚至专门为他们配备了懂韩语的警察。不光是管治安，后来连韩国人夫妻打架都得帮着去劝架。

有一段时期还查过呢，因为租房的行为不算合法，或者说不合规。但当时韩国跟中国的关系好，也就没人较劲了。

话说回来，为什么有这么多的韩国人到中国来啊，又为什么开始都看上了望京？其实除了留学生和大公司派驻的之外，当时还有一个很重要的群体，躲债的老赖。

中韩是1992年建交的，但来华韩国人是1998年之后增多的，这也和中国的住房货币化改革重合，为什么？因为1997年发生了亚洲金融风暴，中国香港还好，在中央支持下保住了汇市没崩盘。但也损失惨重，所以无奈的开源节流，启动了房地产市场来促进经济。

而韩国呢，在97风暴中就不是胜负的事儿了，而是是否能活下去的事儿。他们没有真正挺住，在美欧的逼迫下，被大枪顶在脑门儿上签订了一系列丧权辱国的不平等条约，从此韩国彻底成为欧美的附庸国，再也无力回天。

可即便如此，韩国经济还是遭受重创，连韩太、起亚等财阀都破产了，其他中小企业更是纷纷倒闭。韩国股市暴跌70%，韩元贬值约一半以上（记住这个数字，后面有对应场景）。那这结果是什么？是能扛住的企业携带资本争相外逃呗。而老百姓呢，先是在爱国心的驱使下献出了自己的黄金和财产（献金运动），但最终的结局仍然是上百万人失业，留给债务缠身的百姓也只有两条路，或是等死，或是跑路。

于是，韩国当时国内的自杀率暴涨，同时向其他国家移民躲债的浪潮也达到顶峰。其中中国由于受到经济危机影响相对小，而且政局稳定，所以成为了部分韩国人的避难所。山东、东北、北京、上海，都涌入了大量的韩国老赖。这也不是他们愿意当背井离乡的老赖，但国家经济破产了，作为个人的个体又能怎样？只好犹如时代中的风飘絮，飘到哪儿算哪儿吧。

而且，那个时代的韩国已经很发达，人均收入上万美金不是新鲜事儿。而中国呢，北京的平均年收入不过万把人民币，差距巨大。那韩国人只要是还稍有积蓄，或者能找到个在华的韩国企业工作，就能生活得相当不错。在这种情况下，与其在韩国受罪，还不如来中国呢。所以他们大批来到北京，选择了当时看起来性价比超高的望京。

四 、

开始我不知道韩国人已经在望京扎堆儿，还以为仍然是在五道口呢。后来公司让我去参加个什么仪式，韩国某个高科技基地在望京落地，说是来了多少企业。我到了之后一看觉得没怎样，十多家小公司的联合体，一共也没多少人，更用不了多少面积。

但一听介绍倒有些惊讶了，说这种企业在望京已经上百家，从业规模近万人。要知道当时是2001年夏天，中国还未入世，而这些韩国小企业，的就是中国入世。他们赢了，不到半年，也就是年底的时候中国入世成功，这些韩国企业借势赚得盆满钵满。

后来到2003年非典之后，在望京的韩国人就号称达到2/3万人了。真假不知道，但像西园三区四区和望京新城什么的真的是韩国人遍地，各种饭馆商店也都是韩文标志，望京真的成了韩国城。

再后来韩语翻译在望京是标配了，不仅派出所有，售楼处更得有，得赚韩国人的钱啊。还有中介，动不动也有能简单交流的。大概就是从那个时候起，说望京有三分之一韩国人的传言就几乎成了标准说辞。

其实没那么多，但也差不太多。高峰期传闻望京有10万韩国人，而望京总人口30万。实际上韩国人是7万左右，望京总人口不到30万，也就是四分之一。当然这也已经很多了，只不过韩国人的外貌不算太明显，而如果都换成黑人，那想想四分之一在马路上晃悠是什么场景吧。

韩国人多了事儿就多，开始还无所谓，后来随着人越来越多，韩国的跆拳道、高尔夫这种在当时还算小众的场所也有了。韩国学校也多了，甚至传说还有韩文报纸和专门的邮递员。这我倒没见过，也觉得不可能，媒体和邮政系统是不太可能被批准的。

但望京的论坛上曾经闹过一阵儿要把路标都加上韩文的争论，支持者有，反对者更多。我当时看到了也觉得别扭，毕竟这里是中国，说民间的超市商店里弄韩文无所谓，只要不过分就行。但官方的路标也弄上韩文就说不过去了，那以后是不是所有商店的招牌都得有韩文啊？不太现实。但据说是有弄的，我没见到过，估计是民间自己弄的吧。

当时反对声不止于此，上升到了租界、殖民地、侵略者的高度。这我也觉得有些不至于，虽然我也不喜欢韩国人，但也没觉得他们太过分，也不可能达到这种程度。

说句不好听的吧，当时的韩国人就相当于现在的中国人在非洲南亚某些国家似的。仗着自己钱多，而当地的物价低，所以花起钱来满不在乎。这未必是真的出于炫富心理，但在当地人看来就是这种效果。

我曾问过几个韩国人的收入和消费观，简单说就是能挣敢花。尤其是在2005-2007那个阶段，中国经济腾飞，在华的韩国企业赚了大钱。他们如果在本国，大概能挣2万多人民币一个月，但在中国加上补助补贴什么的，一个月3/4万是常态，高管7/8万都不新鲜，那就是年薪百万了。

比如有个做什么仪器的公司，半导体的吧。给普通员工的租房补贴就是1万多，高管达到2万多。而当时望京100多平的三居室也不过是5/6000块钱，房屋租售比是200-300，很符合国际惯例。那价值百万的房子，年租金4万左右，200万的也就是8万左右。

房价也不是太贵，即便在2007年房价最高峰期，望京的房子均价也就是1.5万上下，不算多贵。这还得说是房龄新的好小区，之后到2008年还跌了20-30%呢。

那这些韩国人拿着高薪，自然在中国也是大手大脚了。所以当时有个说法，就是韩国人不会砍价，只要觉得差不多合适就买。甚至那会儿在望京的保姆拥有率全北京第一，绝大部分都是韩国家庭雇佣的。甚至是只有老婆一个人在家带孩子，那都动不动的雇个中国保姆，没别的，觉得便宜啊。

那中国人瞅他们什么态度？挺矛盾的呗，做生意的希望从他们身上赚钱，但普通百姓就有些腻歪了。你们有钱是自己的事儿，但别在我们眼前瞎晃悠好不好，弄得羡慕嫉妒恨对大家都不好。

在当时有个说法，之所以望京的物价高，都是这帮韩国人给闹的。肯定是有关系，我也觉得望京物价高，尤其是韩国烤肉店什么的，动不动就人均200了，放到今天都不便宜，何况是十多年前呢。

但对我来说还好，觉得贵不去不就得了，又不是没中国本土的超市饭馆，何必跟韩国货较劲呢。但望京是个时尚的板块，不少人就是为了追求“韩流”才来消费的。这些人收入未必高，但追求这种感觉，那就没辙了，自己给自己找别扭。

五、

还有一些纠纷是不可避免的，是民族性和生活习惯的差异。比如这说话方式吧，韩国和中国人就有很大不同，中国人再吵也没他们吵。一个店里只要有两三个韩国人，那就跟满屋子都是差不多了，再多几个就是蛤蟆坑了。所以到现在我也不爱去韩国饭馆儿，留下阴影了。

这不是说中国人多的饭馆就不吵，但这感觉不一样。咱们的语言能听懂，也就好得多，听到有意思的还想多听会儿呢。而韩国话能听懂几个词？呜哩哇啦的就剩下思密达了，跟噪音没什么区别，越听越烦。

还有就是中韩邻居的问题，在望京西园还好，但在望京新城、夏都盈座、大西洋新城、华鼎世家等社区都出现过激烈的矛盾对立。主要就是韩国人夜里喝多了闹腾，年轻人夜里飚摩托、还有什么屋门口放鞋、孩子多楼底下吵闹一类的。物业居委会的曾经想组织中韩联谊会，但中国人不爱组织，韩国人不爱参加，基本都不了了之了。

我倒没见过中国人和韩国人打架的，听说过，饭馆里发生的居多，说不清楚就动手。居民区里打架的不多，毕竟语言不通，鸡同鸭讲吵不起来。只听朋友说过两家吵架找翻译的，结果翻译来翻译去的两边儿都不满意，急眼了之后合伙儿把翻译揍了一顿，这招谁惹谁了。所以说翻译不是个好差事，弄不好就两边儿得罪。

在我印象中发生的比较大一次中韩商业纠纷是在2006年前后，商业地产引发了矛盾。开始是望京北部的宝星国际招商，宣布引入了韩国新世界集团的“易买得”百货，宣称是给望京的6万韩国人提供家乡商品。

当时是韩国人在望京的高峰时期，那只要是商业地产就想跟韩国人沾边儿，都想再开个大型的韩国商城。于是几乎同时期，望京南的望京国际也宣布，与韩国一个最大的商管公司合作，提供更大更全的韩国商品。

两边这就开始竞争了，我也搞不懂怎么回事儿。但望京国际仗着是跟韩国商管公司合作的，有韩国中小企业的资源，于是干脆跑到首尔招商去了。那会儿我还问过中国的商管公司代理行什么的，招商效果怎么样？

回答是非常成功，但估计要惹麻烦。因为他们在韩国虽然把几百个商铺都卖了出去，至少是预定了。但要想想，是什么人胆敢投资这种连去都没过去的外国小商铺？肯定是资金不多但急于发财的人呗，也就是韩国的小商户。那他们既不能亲自经营，又会以自己国内的商业思维来思考，开业之后能不在管理方面惹麻烦吗？

其实想多了，根本没到开业就惹麻烦了。也不知道是为什么，反正就在易买得和宝星签约前不久，望京国际的韩国城说是解约了。然后就是中国韩国人互相推诿，闹了个一地鸡毛。不谈谁对谁错，反正对两边商人的声誉影响都不好。

然后两边还都内部掐起来了。中方这好理解，商家交了钱却看不到承诺的效果，自然得闹。而韩国方面呢，当时之所以要投资，都是咨询了在望京生活的老乡的，结果拉吹了，那自然也是埋怨。反正后来就是罗圈儿架，一地的鸡毛。

六、

韩国人在中国，至少是在望京的衰落发生在2008年底，高峰期延伸至2009年初。原因很简单，美国次贷危机引发了全世界金融风暴，韩国作为美国的忠诚小弟自然跑不了，而且首当其冲，幸运的成为了炮灰。

那在经济危机之下，后果自然是出口受阻，投资收缩和消费下降，三驾马车都受到巨大影响。企业扛不住了就得自救，自救的方法无非是裁员和紧缩资金。那不光是收缩本国的，在外投资更得收缩，那就自然影响到了望京。

算笔账吧，韩元在2005-2006年的高峰期，人民币和韩元的汇率是1:120。那如果他们在本国挣4/500万韩元，在中国加上补贴什么的能到千万左右，换算成人民币就是8万月薪，能吃香的喝辣的。毕竟当时北京的平均收入也就是4000多，几乎是他们平均值的十分之一。

可是经济危机爆发，人民币基本坚挺，但韩元却大幅贬值，和人民币的汇率最高跌至240。那也就是说，望京的韩国人什么也没干，收入减少了一半，从8万变4万，4万变2万了。之后的汇率基本稳定在220吧，总之至少是贬值了40%。

那就想想自己的收入突然减少一半是什么感受吧？年入百万的变50万了，这还得说是高管没降薪的情况下，降薪之后也就剩30万了。而普通员工呢，本来整个3/4万块钱，在望京生活得挺好。现在突然之间剩不到2万了，神马心情？而且还有被裁员的风险，那就更别扭了呗，朝不保夕。

于是，望京和五道口等地都陆续出现了卖房和退租的韩国人，到最后甚至是成批的出现。他们有的是生意做不下去了，或者是被裁员了不得不回国。也有的是还没被裁呢，但担心被裁，生怕回去晚了没好位置，所以提前回国抢饭碗。甭管都是因为什么吧，反正韩国人开始撤了。

韩国人到底走了多少我不知道，但30%应该是个保底数字，也就是说，望京的韩国人从高峰期的7/8万左右，至少降到了5万多。而房租呢，从高峰期到2009年春节后，五道口和望京基本都下跌了10%，20%的也不少见，反正肯定是没涨的。

当时我能理解韩国人回国，退房不租了也是正常现象，但想不通的是他们为什么非得要卖房？而且有的真是抛售性甩卖，最狠的见到过华鼎世家的，200多平的三居室，装修完好全套家具，竟然不到9000甩卖，全款的话甚至有可能到8000。这这我看来简直是疯了，真的体会到了什么叫做崩盘，什么叫竞相踩踏的出逃。

其实就算是没有韩国人甩卖，望京的房价也在下跌，因为全北京、全中国的房价都跌了。北京还算好的，高峰期也不过20-30%，外地的腰斩都不新鲜，60%以上的有的是。但望京就算是再跌，当时也基本都在单价1万以上，花家地和南湖的老房还过万呢，不算跌得太狠。

可加上了韩国人甩卖就不同了，未必是真的砸下多少价格来，但却肯定是加剧摧毁了市场信心，让成交量更加的惨淡。

比如这些年很火的融科橄榄城，当时最低谷时1.2万肯定能买到，再低都行。只要你脸皮厚还价，不管还多少都可以谈。当时我很不理解这种情况，跟中介的韩国翻译探讨了好几次。最后得出结论，这就是炒房客的心态导致，是真的看不到希望、不相信有希望了，所以才会不惜血本的甩卖。

中国人没经历过太惨烈的经济危机，无论是1988、1993、1997，都是小部分人有记忆，大多数人无感。而韩国不同，1997年的记忆太深刻了，教训太惨痛了。那不是普通的危机，而是亡国灭种的恐惧，是丧权辱国的无奈与愤怒。

而到中国工作的这些人，本身就是对经济有很强的敏感性的，他们记得十年前的惨状，所以不相信中国能扛得住。这也不能说韩国人有什么坏心眼儿，但大多数都有一些天然的优越感，认为自己国家比中国的资本主义时间长，经济更好，制度更先进，人均收入更高。那连韩国都扛不住美国的危机冲击，中国凭什么能扛下来？

所以他们才迫不及待的卖掉房子，真的是宁可甩卖也要逃离中国。这种人在开始不占多数，但这情绪是会传染的，所以据说在望京，离开的人数虽然是30%，但卖掉房子的却占到业主中的50%左右。

所以当时在望京有个说法，就是这些“韩国逃”是最有经验的，他们已经预感到了中国楼市要崩盘，所以才坚决的卖房。当时弄得我也挺迷糊的，不知道该听谁的。但最后还是坚定的相信租售比，相信北京的房价没有太大泡沫。尤其是在暴跌之后，租售比已经降到合理范畴，那就先观望吧，不卖了。

但当时我也没敢买什么。那会儿曾经有人计划着抄底望京来着，尤其是和中介串通从韩国人手里接盘。但这事儿想了想有些太疯狂，所以真敢这么干的不多。但如果当年真的接了，那绝对算是赚大发了。

比如橄榄城，当时最低价1万多可能能买到，1.3万不超过就行。现在可都是动辄11万往上了，这升值率远远超过大盘。哪怕就是望京新城、西园什么的，或者是华鼎大户型，甚至说只要是望京的普宅小区吧，在当年只要买到就是赚到了。

可当时的人们有几个能有这脑子和决心啊，富贵险中求，万一这市场不按套路出牌怎么办？再说也没地方弄这么多钱去，都只是想想罢了。那会儿虽然价格低，但百姓们的投资意识也弱，我在售楼处还见过买完房痛哭的呢，觉得自己这辈子完了，被一套房子所绑定，每个月都得还好几千。十年过去，也不知这些人还后悔不？

七、

当年望京的韩国人中，卖房的大多数都回国了。租房的不一定，有一些是因为收入减少，所以搬到了周边房租和消费更低些的板块，比如来广营、北苑、酒仙桥等地。到了第二年，也就是2009年夏天之后，据说是有些回流，但再也回不到曾经的辉煌了。

此后望京的韩国人应该是逐步减少，到现在我也不知道还剩多少，按照官方说法是2万多不到3万人，有可能差不多吧，顶多是高峰期的30-40%。

我认为韩国人是不会再回来了，以后也不太可能再形成韩国村。因为当时他们来中国是基于咱们各项都落后较多，无论是科技和商贸上都需要他们。但以中国现在的基础和发展速度，韩国的东西不太有什么优势了，来了也就是普通。

再一个就是收入，现在韩国人普通还是挣4/500万韩元，折合人民币2万多吧。那到了中国哪怕再翻番也就是4/5万，高管也仍然是8万，和当年差不多。但这时代可不一样了，2008年之前的几万月薪，和现在的购买力简直无法相比。所以中国对他们的吸引力不是太大了，去印度或南亚国家或许还行，收入差距大，吸引力也就更强。

八、

总之吧，望京的韩国城是当年的时代产物，过了也就过去了，我不认为还能再次兴旺。尤其是“萨德事件”爆发后的一些事，韩国对中国不再友好了。中国也犯不上再拿他们太当回事儿，平等的普通对待吧，他们当年在望京的繁荣是再也找不回来了。

本来还想写写大望京的拆迁的，但这韩国人就写了一堆，那就下回再说吧。

仅供参考。

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