城市更新的三种方式(旧改等同于城市更新吗？城市更新模式有其限制，如何破局？)

按：旧改的概念源于"三旧"改造("三旧"即旧城镇、旧厂房、旧屋村)，是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约、集约用地试点示范省工作的重要措施。深圳在过去40多年的快速发展过程中，留下了大量的旧厂房和旧屋村，土地与发展的矛盾日益尖锐，只有通过旧改获得新的建设空间。在深圳，旧改是必然，只是时间上有先后，进度上有快慢。深圳作为改革开放的先行区，旧改最早可上溯至1986年，在30多年来的实践中，探索并制定了一套完善的法规、流程和方法。在深圳，旧改可以细分为城市更新、棚改、综合整治和整村利益统筹。

01 城市更新

大家往往把城市更新狭义地等同为旧改，它是深圳最普遍的旧改模式，旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地资源的集约利用，以城中村、旧商业区、旧工业区为重点，运作模式为“政府引导，市场运作”。

2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，于2021年3月1日起实施，深圳旧改跨入更加完善的法制化和流程化的新时代，保障和加速了旧改的进行。新条例最受关注的是，打破了原本征收必须满足的"双百"标准。"双百"标准指的是区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议。原有的双百政策意味着，只要有一个权利主体反对，旧改就无法进行。新条例创设了"个别征收 行政诉讼"制度, 规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。

02 “棚改”，又称棚户区改造

棚改确切地说是老旧小区的改造，针对“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区“ ，如宝安38区新乐花园、39区海乐花园、华富村等。

棚改由政府主导，国企实施，方向是”政策化、保障化、公益性“，在新建回迁安置房之外，主要是政府保障性住房。

棚改项目的产权调换赔付比例一般为1:1.2左右，并允许低价增购不超过10㎡的建筑面积。以华富村棚改为例，其拆赔比为套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以9000元/平的低价加购13平方米；可购的上限是25平方米，另外的12平方米可以当时市场价的九折购买。

因为棚改的对象有红本，所以投资者需按照二手商品房一样的方式买入待拆迁房，需要购房资格。

03 综合整治

综合整治简单通俗理解即不拆迁，通过穿衣戴帽， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式，消除安全隐患、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续发展，为高成本的大都市留下低成本的生存空间。

2021年8月11日，住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，以防止过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等旧屋村更新问题。

实际上，早在2019年3月，深圳市规划和自然资源局就发布了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，220个村被纳入城中村综合整治，在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。在一个大的旧改项目中，综合整治与城市更新往往混合存在。

04 整村利益统筹

城市更新与土地整备并列为深圳土地二次开发利用的“两架马车”。整村利益统筹是二者取长补短后的新思路，是以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属核查，明确该村的土地权益,并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配，应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。

既然有了城市更新，为什么还要有整村利益统筹？

城市更新项目由市场主体即开发商主导，合法用地必须满足60%，周期太长（一般10年-12年）。但很多旧改项目集体合法用地比例远远达不到城市更新的要求，只能通过政府主导，合法化部分土地，政府拿走部分土地的方式，盘活土地、实现多方共赢。一般来说，城市更新项目的政府贡献用地占40%以上，而整村利益统筹项目则会达60%，甚至更高。可以说，整村利益统筹是破解城市更新”僵死局“的又一次模式创新。

结语：深圳地少人多，发展受到了极大的限制，没有旧改就没有未来。为了保障和加速旧改，深圳一边完善法规流程，一边加快模式创新。在城市更新之外，整村利益统筹这种旧改模式也越来越多地被采用，其最大的优势就是”快“，因为政府主导。