富力好还是恒大好(富力“危情”：评级下降、股债双杀，“三道红线”均未过关)

富力地产近期度日艰难。

9月7日，广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）旗下债券全线下跌，“18富力10”跌近8%，“16富力04”跌超6%，“18富力08”跌近4%。

实际上，8月下旬以来，富力地产多只债券价格已持续下跌。富力地产股价也不容乐观，自6月15日以来连续下探，截至9月8日收盘报6.07港元/股，总市值为227.77亿港元。

消息面上，日前，穆迪将富力地产的企业家族评级从“B1”下调至“B2”，并将富力地产(香港)有限公司的企业家族评级从“B2”下调至“B3”。同时，穆迪已将上述评级列入下调观察名单，此前上述评级展望为“负面”。

穆迪称，当前评级反映了富力地产流动性较为薄弱，再融资需求较高。值得一提的是，截至今年上半年末，富力地产仍踩“三道红线”。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时间财经表示，富力地产债券下跌一方面可能是受恒大债券大跌影响，另一方面也是富力地产自身的现金流状况承压、偿债能力不足以及信用评级下降造成的。

此外，柏文喜认为富力地产在“三条红线”合规方面行动相对比较迟缓，不过也不是富力地产不想让自己的三项指标尽快归位，而是富力地产自身的流动性太差、现金流承压，导致三项指标迟迟不能达标，让企业运营压力在逐渐严峻的经营环境下不断推高。

就相关问题，时间财经联系了富力地产方面，截至发稿时间暂未获得回复。

广州富力地产股份有限公司成立于1994年，2005年在香港联交所上市，是中国住宅和商业地产领域的大型开发商。截至2021年6月，该公司拥有总可销售面积5550万平方米的土地储备。李思廉、张力是该公司的联合创始人，截至2021年6月30日，他们分别拥有28.97%和27.50%的股权。

偿债能力恶化

融资新规及银行房贷限制的政策下，房地产行业正由“杠杆红利”年代走进“管理红利”年代，房企竞争更加强调现金为王、利润为本。

2021年半年报后，不少房企显著地降低了杠杆、增厚了现金对负债的覆盖，但富力地产的步调略有迟缓，目前仍“稳稳”踩住了三条红线。

截至上半年底，富力地产持有现金及现金等价物约127.6亿元，和去年底的256.7亿元相比，减少129.1亿元；总负债约3317.8亿元，比较去年底减少184亿元，但其中一年内到期债务的占比仍高达36%（2020年末占比为40%）。非限制性现金对短债的覆盖则从年初的40%下降至25%。

负债方面，今年上半年，富力地产将净负债率由199%降至177%，但这在行业内仍属高位，剔除预收款后的资产负债率为70.22%。

有意思的是，融创中国掌门人孙宏斌近期在谈及“三条红线”时称，三条红线其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难的。“净负债率降到100%以内是超出我们预期的，不是很难，其余两个也都是比较合理的。”

实际上，据乐居财经研究院9月3日发布《2021上半年内房股“三道红线”榜》，截止2021上半年末，52家内房股披露“三道红线”数据。其中，绿档房企有26家，黄档房企有21家，橙档房企有4家，红档房企有1家，这唯一的一家红档房企就是富力地产。

孙宏斌还表示，“最近很多企业压力都很大，出了一些问题，但是确实跟政策没有关系，已经给了你三年宽限期，指标也不是很难，没有要求你降负债总规模，是降负债率。”

富力地产半年报发布后，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，认为评级主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约。

同日，标普将富力的长期主体信用评级从“B ”下调至“B”。标普称，由于需要动用投资资金来偿还债务，其较弱的再融资能力将制约其财务灵活度。

穆迪也下调了富力地产企业家族评级至“B3”，列入下调观察名单。穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，评级下调反映了富力地产再融资风险的上升，因为该公司的离岸融资渠道已经收紧，且有大量债务即将到期。

柏文喜表示，各大机构下调富力地产的评级，这意味着富力地产的偿债能力成恶化趋势，也就是说对富力地产在公开市场融资会产生非常不利的负面影响，增加发行困难和发行成本的同时，可能还必须提升增信条件。

危机四伏

中期业绩会上，富力管理层表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”富力地产董事长李思廉表示，到今年年底，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。

值得一提的是，大量债务即将到期，是富力地产燃眉之急。

标普称，2021年下半年富力将有2亿美元(约13亿元人民币)的高级票据到期，以及17亿元人民币的可回售公司债券。2022年，富力地产将面临约190亿元人民币的还款。

李思廉也表示，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。这些债务超过一半会有重组的安排，其他的靠资金和销售来抵消。

但是，要靠销售回款，其利润似乎并不乐观。财报显示，今年上半年，富力地产实现净利润30.8亿元，较去年同期的37.92亿元，同比下滑18.78%。

净利润下滑的主要原因在于富力地产采取降价促销政策，总平均售价从去年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米。李思廉表示，“所有的公司都在拼命地提高现金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润。”

现实是，为了促销，富力牺牲的不光是利润。

4月16日，广州市住建部门在进行房地产市场乱象整治行动专项检查中发现，富力天寓楼盘存在先交房再验房。住建部门约谈了企业相关负责人并发出《警示函》。另据媒体报道，富力地产多项目被曝疑存违规交房、质量问题。

为此，李思廉还在中期业绩会上强调，因为现行环境下卖楼收钱慢，要以“安全为主”。

而下半年的压力将更大。孙宏斌这样描述了房地产下半年的情形：上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，而销售市场将大幅下滑。“下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是因为有些企业压力比较大就开始降价，另一个就是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。”孙宏斌称，“预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

而富力地产在三四线布局较大。据联合资信的评级报告，截至2020年底，公司三四线城市未竣工项目权益可售面积占比43.15%，规模仍较大。今年上半年未有这方面的数据，但据标普的评级报告，标普认为富力地产现金负债覆盖比率下降的原因，可能是三四线尤为突出的房贷收紧问题影响了的回款速度。下半年这一问题可能将继续影响富力地产的回款。

9月1日，富力地产发布8月份营运数据。8月单月，其权益合约销售额108.6亿，同比增长3.13%，但前八月累计销售同比增速仍未回正，较去年同期减少10.62%，录得总权益合约销售额 726.2亿，仅完成年度销售目标1520亿的47.78%。

融资方面，穆迪预计富力地产将保持其获得境内银行资金的渠道，但公司获得境外资金的能力削弱。富力地产在2021年2月发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率11.75%。

孙宏斌公开表示，“现在出现问题的企业，其实两年前就已经看到了，出现问题一定是综合性的，要么就是布局出现问题，要么地买贵了，要么产品有问题，要么就是战略有问题，要么把钱挪走了。”

在拿地布局上，时间财经此前关注到，早在2019年下半年，富力就已经原则上暂停拿地动作，优质土地项目单独呈报集团董事长审批。今年上半年，富力地产仅新购入4幅土地，共花费约19.5亿元。

除了三四线项目的包袱，富力地产的酒店板块也一直未见改善。年中报显示，2021年上半年，富力酒店运营收入达26.3亿元，同比上升81%；与此同时，酒店分部录得亏损5.47亿元，仍处于持续亏损的状态。穆迪下调富力地产香港子公司的评级，一部分原因就是因为酒店业务面临波动的经营环境中风险较高。

对于富力地产未来的风险性，柏文喜表示，富力出现违约的可能性应该是比较大的。但是富力地产也有其他调节措施，比如暂时停止拿地等资本性开支、大力压缩管理费用、加大对外合作与出让项目与资产变现回补现金流、加大融资力度等来平衡自身岌岌可危的现金流以保证在公开市场不违约。（北京时间财经 陈世爱）