我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔好，年前已经卖房，想置换学位好且靠近公司的3-4房，工作在番禺广场附近，目前考虑亚运城天韵6栋四房和市桥桥南二手3房。亚运城天韵东边有规划高铁，市桥桥南考虑的小区有喜盈雅境3房但学位一般，越秀可逸阳光3房番中附属学校学位但质量差天花漏水。 • 请雕叔指点亚运城天韵还是市桥桥南更合适，目前哪个时间前买进更好？

回答：我的意见，是这两个片区都不太合适 1、亚运城某种程度上是睡城，睡城属性特别明显，从自住角度来看，没问题的，广铁小学、亚运城小学等还不错，但投资属性上就不看好 2、城南板块，属于番禺区一个比较特别的区域板块，以番禺土著改善需求 番禺新广州人的刚需上车需求，双重需求为主，居住氛围、产品系列都问题不大，只是无地铁因素，影响太大，太大、太大 如果非要在两个区域之间选择，还是桥南略好，矮子里挑将军啊 如果雕叔选择的话，番禺广场上班，为什么不考虑下18号线上的番禺万 汉溪长隆板块，自驾车番禺大道也很顺啊 跳出“番禺广场”，站在广州城市的角度来看区域板块，可能会有不同的思路，别被雕叔的”广州的莘庄——番禺广场“禁锢了自己的想法

提问：雕叔，这套房子怎样？我朋友想买，学位交通不错，不过不能加装电梯，他想买200左右的学位房自住，有什么建议吗

回答：荔湾本来就是弱势板块，再加上这个省级学位其实实力很一般（省级学位不一定好），也可以从成交量看出，如果真的好学位房，不止这个价，而且买小面积1房学位壳的人很多 200万左右的预算，市区内兼备学位还有交通，很难兼备，难免顾己失彼，最后搞到这套2000年前的房子，下家不好接，贷不足30年。如果是自住的话自己喜欢就好 另外强烈建议卸载安居客跟房天下，很多假房源，没有诚信可言 如果要上一个有潜力的200来万的学位房，不如去海珠那边找找，找那种还没加装但是加装概率大的楼梯学位房

提问：雕叔，对于学位，我有如下几个问题，求解答！

回答：1、小学排名（不分先后） 怡园小学西校区 下沙小学 东荟城小学 开发区一小 开发区二小 2、初中排名（不分先后） 苏元二中 私立 黄埔广附 私立 玉岩 北师大附中 86中

提问：你好雕叔，请问过户后拿到回执，然后转钱是不是没有风险，做的是经营贷，为什么贝壳的中介强烈要求做资金监管？

回答：一般来说过户回执拿到后就没有啥问题了，但是不排除在出新房本之前被查封的可能性，火星撞地球般的小概率，一般人还真遇不到，如果业主征信没有很差或者面临破产之类的，可以视作拿到回执就安全了，毕竟也就那几天时间出房本，快的半天就可以出。

提问：雕叔，泽晖苑76平高层二房一厅价格多少比较笋？

回答：分几种情况： 1、这套房子急卖不急卖，业主的诚意度如何 2、这套房子的报价，中介在中间有没有捣鬼 3、你买这套房的条件如何，首付几成，交易时间如何

提问：新人首问，雕叔，番禺广场一带 东华花园一期，楼梯三房，2.9万，240万 东倩园，楼梯三房，2.7万，245万 尚东尚筑，电梯两房，3.4万，270万 请问是直接东倩园吗？低单价感觉上升空间大，但是东倩园确实小区老一些，求指点。

回答：还要看你楼层的之类的，整体来说偏向于东华，无论花园品质还是电梯位装设难度都优于东倩 尚东2房不值得这个价，不如垫脚到3房

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。 刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。 公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。 我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。 举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。 我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：再问雕叔，期房可以做消费贷吗？谢谢

回答：消费贷是根据你自己的工资流水、社保缴存记录、公积金记录，以及良好征信的记录的一种贷款形式，如果有房产加持当然更好了，但期房没有产证、没有按揭贷款合同的话，其实没啥用

提问：雕叔，和樾府隔壁的锦绣香江（貌似满宜居的）几年都没涨，离得远的万科欧泊却被看好呢？什么原因？

回答：欧泊因为楼龄次新，很多买家喜欢，但不代表锦绣香江不能涨，因为行情还没全面爆发，明年还有戏，万这边盘子比较大，一下子量价起飞比较难。

提问：雕叔，楼栋是二梯四户，边套户和中间户之间有走廊和通风井。请问这个中间户型有问题吗？感觉卧室A对着走廊，隐私性不够。卫生间和厨房对着通风井，采光也不够。谢谢

回答：骏景花园几乎全是这一类户型，只要是1梯4户，或者2梯4户的户型平面，基本上都会有这个问题，高楼层的就没事，几乎不受影响，因为不是所有的小区都是板楼

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