全运村几个园(全运村二手房价有水分吗？沣东发展现状｜房哥问答305期)

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问答305期

问：红庙坡天朗蔚蓝花城七色镇，未来走向如何？

答：算不上老破小，但房龄也有年头了，B区稍微好一些人车人流，小区环境更加规整，作为天朗早期开发的小区，最大的问题还是低层楼栋没有没有电梯；

小区规模很大，周边生活极为方便，北侧就是在建的八号线地铁口，紧邻老城根商业，生活氛围极为浓厚，但周边面貌老旧，堵车严重，小区停车困难，二手房价格涨幅非常有限；

外加周边没有很好的学校资源，对于预算更多的，区域内会首选大兴郡的新房，小区会逐步走向老破小，尽早卖了置换新房，起码是高层。

问：绿城全运村甘棠苑，二手房2万一平，价格有水分吗？

答：二手房价格市场定价，没有新房的绝对标准，更多结合的还是房主预期和周边成交行情，目前奥体板块，新房几乎没有，仅有的都是大户型，单价18000 以上，绿城普通高层和周边的价差还算合适；

作为很好的交付案例，二期房子盖得很漂亮，尤其洋房很稀缺，法式风格，外立面，景观上以刚需定位做出了改善标准，外加铁一中名校学区，算的上港务区最亮眼的二手房小区；

相比小区二手价格突飞猛涨的时期，如今高层2w算是回归正常，如果确实是看中小区，有学区需求，全运村还是不错的选择；

长期看，位置，学校，小区品质都是很保值的！

问：为什么这两年沣东没啥消息，发展停滞了吗？

答：区域和人一样，跑的太快了就要停下来歇一歇，积攒体力的同时，想想是不是路跑歪了，不断矫正后重新出发，沣东目前就在这个处境；

况且新区建设需要大量项目，资金，不可能无限高速发展，18年是沣东的高速期，道路格局，产业规划，学校医院都落地，住宅迎来一波高涨，在房价上确实有些透支了；

外加本身的住宅用地也不多，目前沣东供应集中在能源金贸区和自贸园，昆明池周边还有待发展，下一步只能继续拆迁村子了；

每一个区域都一样，如今大火的港务也一样，慢慢步子就满了，毕竟资金有限，不可能无限摊大饼，基本的路网、地块格局定了以后，中心展示区出来了，下一步就是卖地填充了；

如今市场下行期，回归主城区最安全！

问：小孩交大附近是银行学，周边置换房子如何选？

答：提起这几个小区的，多半是和交大有关，要么陪读，要么交大工作，因为地处老城区，周边开发早，实在没有太多像样的小区，周边都是家属院，仅有的高层很少，属于典型的矮子里拔高个；

相对而言，常春藤花园好一些，兰蒂斯城城改项目，密度高，物业不行，小区环境一般，户型也不好，同理还有学府首座，东新城市花园房龄太老了，环境还可以，常春藤算是兼顾，户型，环境，位置，价格中等，各个方面没有明显弊端；

价格也是周边二手房最高的，相比高位，如今回归正常，离不开交大，就看看常春藤！

问：400万预算，西安哪里合适，新房还是二手？

答：如果自住需求，新房二手都可以，投资保值需求二手就没啥意思了，400的预算放在西安不低了，既然如此，还是向更优质的区域靠近一些，比如西安人都认的高新，曲江；

曲江目前没有新房，新供土地遥遥无期，高新更合适的还是在软件新城范围内，保利天汇，中海天谷时代花园还是够得着的，前者今年面世，后者明年面世，包括金茂悦园的143平也可以；

当下买房的原则是不住不买，单纯看好价格预期，有太多的不确定性，回归主城区，以自住为目的，品牌开发，交付没担心的首选，这个预算说上不上，说下不下，高新门槛里刚改盘可以买大户型！

问：房价涨了反而是买房的动力怎么理解？

答：其实很好理解，西安今年多次的政策其实偏向的都是刚需，无论单身二孩算刚需，还是加大刚需盘供应量，但目前西安有能力的购买力其实都是改善，高新曲江一旦推新，还是不少人的；

过去几年，刚需里该买的都买了，钱不够的现在也够不到，反而换房保值是主力，很多人买来是没有自住需求的，这时候支撑他们买房最大的动力就是保值增值，其实就是房价上涨；

大家追涨杀跌这么多年，越是降价，无论改善刚需反而不敢入场，都怕自己成为冤大头，以后卖不出去，所以房价上涨反而是很多人买房的动力！

问：华远海蓝城五期，现在置换高新，实际合适吗？

答：是买二手房的好时机，但确实不好卖，整体市场下行，二手房影响也很大，需求变窄了，新房还分流，虽然海蓝城是周边优质二手房，主城区，有学校，地铁商业圈，二环里，但依旧去化时间长；

目前并没有太好的策略，五期相对房龄更新，周边竞争集中在同小区和万科金域东郡，一直以来买这里的都是刚需为主，还是价格要有优势，除了挂中介外，自己在身边，朋友圈子里也要多宣传；

同时，内卷二手房时期，卖相要好，太旧的翻新一下，照片好好拍，高新目前二手房都还挺贵，先卖再买！

问：自有翡翠国际超高层，市场价跌了20万，什么时候卖？

答：不要和市场最高点比，需求不同了，每个小区跌价的情况都存在，作为西安知名的网红小区，翡翠国际超高层都知道住的是不舒服的，但依旧一房难的，就是当年万元出头的价格和曲江的位置在支撑；

市场火热时期，有太多价格炒作的成分，小区本身户数多，密度高，没什么活动空间，作为长期自住是很难受的，短期则在租户和学校陪读为主，好在房龄新，地段好；

基本就是2w左右的均价，和隔壁正常住宅有挺大差价，先挂出来吧如果打算卖，同一栋楼竞争也很大，不着急就等市场回暖，要降低心理预期，不要和过去比！

问：鑫苑大都汇改名万达广场，是不是小区二期要开发了？

答：确实是改了，此前万达都是重资产做商业，自己盖自己运营，现在都是轻资产，别人盖得万达管理，鑫苑大都汇就是这种模式；

年初，两家开发商达成战略合作，轻资产交接，万达接管鑫苑大都汇，在万达之前，虽然广场人流量很大，但客单价不高，外加周边竞争也比较大，属于西安商业里存在感不高的；

很多业态设计还是有问题，餐饮转手关门的挺多，万达接手后，在招商，运营上应该是有新思路，希望能激活；

至于旁边地块鑫苑大都汇的二期至今仍然没有动静，围挡一直在，土地还空着，当年的拿地价格，现在肯定要重新议价，市场下行期，开发商意愿和能力还都是问题。

问：凤城五路菁华名门算老破小吗，想置换犹豫不决？

答：不算，但房龄也有年头了，属于上个时代的产品，小区里的电梯高层也是高密度的塔楼，实际居住体验一般，这也是整个城北方向通病，位置挺好，但好房子不多；

住在这里多的是西安中学的，隔壁学校的优势，很多老师买这里，位置也是经开的核心地段的，生活一应俱全，但受制于产品房龄本身，价格也不高，备选有隔壁的乾唐华府，更高预算可看白桦林系列；

现有小区，短期自住挺好，户型面积都合适，但如果打主意卖掉买电梯房，尽早决定，现在二手房成交周期长啊！