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法拍房是什么意思的(法拍房出新规!由法院负责腾退,未来购买法拍房的人省心了)

更新时间:2022-10-07 12:47:43


法拍房是什么意思的(法拍房出新规!由法院负责腾退,未来购买法拍房的人省心了)

列位欢迎来到照理说事。

此前的节目我们跟大家聊过,今年年底还算是一个不错的购房良机,尤其是对于刚需而言。因为一方面很多银行政策有松动了,办贷款的速度快了,而且利率下调了。另一方面很多开发商急于回笼资金,推出了各种各样的优惠,有打折的,有送物业费的,有送车位的,所以如果真是刚需的话,在年底还真是可以考虑一下,起码先看一看不吃亏。

而且不知道大家有没有发现,最近这些年以来还有一个全新的购房渠道有可能让我们捡到便宜,什么渠道?去购买法院的法拍房,讲起买房这个事真是几乎所有中国家庭最重要的一个事儿。以前的节目我们去跟大家聊过,为什么在今年年底很多开发商给了天量的优惠,还有很多朋友们不敢马上去买房?很重要的一个原因就是大家对期房望而却步了,过往的20年期房真是大行其道的,很多人在买房的时候真是交了钱之后,半年一年才能拿钥匙才能领到房子入住。为什么?因为开发商要滚动开发,开发商要拿你的钱进行盖楼,这是他资本运作的一个方式。

但是在今年很多期房出现了问题,因为很多头部大的开发商出现了资金链的断裂,借的债暂时还不起了,你想借债都还不起的,哪有钱支付给建筑商承建商去盖楼?所以有很多地方大开发商的楼盘出现了停工,这一停可真是让购房者非常焦心。

你想以往很多城市都出现过烂尾楼,由于各种各样的原因,开发商楼盖不上去了,盖了一半扔在那开发商跑路了,购房者钱交了银行,贷款贷了,房子拿不到,承建商也说我是垫资盖的楼,建筑材料费用都是我掏的,结果开发商跑了我也找不到他。于是各种官司一扯皮,有的烂尾楼一烂就烂十几年之久,所以很多购房者在买期房的时候往往要打一个问号说,一旦我这个钱交了,他成烂尾楼怎么办?我不血本无归了吗?

以往大家觉得我买大开发商、头部开发商的楼应该没有太大问题,但现在很多头部开发商楼盘的停工已经让人担心了,所以买期房的时候大家都会打个问号,都有点不敢下手。但是我们现在说的另外一种房子,它就不存在期房的问题,为什么?因为他们叫法拍房。什么叫法拍房?它可能是二手房的另外一种形态,就是说本来这个房子是某个人所有的,他由于各种各样的原因欠了别人的钱被人起诉到法院去,然后经由法院判决让他还钱他还不起。在法院的主持之下找拍卖公司或者由网上拍卖,把他这个房子拍掉,得到的钱还给债主。

为什么说法拍房是个很好的机会?因为第一,法拍房的都是实打实的房子,他一定是已经交付给业主,人家装修入住,取得了合法的产权的。所见即所得,你是可以看到法拍房的,它不是期房。而另一方面,法拍房它是经过拍卖的,他是先评估再降价然后拍卖的,所以很多人愿意去买法拍房,因为它够便宜,它的起拍价格就低于市场价20%个点,打8折拍。如果没有人跟你抢的话,你还真有可能占得一个大便宜。

尤其是在过去这5年,我国法拍房的数量是剧增,大概四五年之前到2017年,我国法拍房一年才9000套,到了今年早就超过100万套了,上百万的增长。以往你想知道法拍房的信息,可能你要买一份当地的报纸,在犄角旮旯的地方有拍卖公司打的一个小广告,告诉你某年某月某日他们准备在哪个地方拍卖一套法拍房,大概多少面积。现在也很简单了,现在有网上拍卖平台了,大家可以到网上去搜一搜,几乎每一个城市每天都会出来很多套法拍房,而且图文并茂讲得很清楚,都有里面内部的照片,房子多大、产权什么状态、什么时候拍卖、起拍价格多少,您可以马上算出来这套房子值不值,够不够优惠,有没有可能你想去拍一下。

但是以往如果咱们有好朋友想买法拍房的话,我们一定会建议您要多做观察,因为法拍房里的坑实在是太大了。而最近传来一个好消息,最高法明确了一件事情,当这个事推行之后,我们买法拍房可以放120个心了。这是什么事?

最高法明确规定,今后各级法院在推法拍房的时候,必须做到由法院负责腾退,可太重要了。这是什么意思?什么叫必须由法院做到腾退?我们先跟大家讲讲现在的法拍房是什么状态。有一部分法拍房的可能各种各样的原因都找不到买主了,法院把这个房子彻底进行了查封,门口都贴着封条的,这个时候法院会把很多的照片提供给你,你要感觉到这个房子ok你就去拍卖,买下来之后由于已经根本找不到房主,而且房子是被查封状态,所以你可以很顺利的经由法院帮助把产权证取得,取得产权证之后,你是自己掏钥匙也好,你是找个开锁工人也好,把门一打开,这套房子就归你了,房子里面的所有物件可能都归你了。你是愿意砸掉重装也好,还是拎包入住也好,你随便。

这种法拍房买起来是最省心的,问题是这种法拍房连10%都占不到,还有百分之八九十的法拍房是没腾退状态,什么意思?业主可能由于各种各样的原因欠了钱,司法程序也走了,法院判决也有了,但是业主说我就这么一套住房,我一家好几口人就住在这里,法院虽然上门要求他们搬离,因为我们要拍卖了,但是人家说不行,我就这一套住房,我不能搬。

由于他们还在里面居住,所以法院连封条都不能贴,人家是踏踏实实的继续在里面居住的,这个时候按照现行法律也可以拍卖,我们卖的是房子,好了,如果某个人以为就是个便宜,看完房子之后真的上网买了,买完房子法院也可以协助你进行过户,你也可以顺利的取得产权。接下来你拿着产权证带着开锁工人到这来要求房主走,你告诉房主对不起,房子以前是你的,现在我买下来了,你看产权证红本产权证在手,但是没用,人家已经是光脚不怕穿鞋的了,你已经把他最后一套唯一的财产给拍卖走了,他那边可能还欠着债主巨额的钱款,对他而言从这个房子出去他就无家可归了,所以他宁愿赖在那里。

全国各地有很多这样的纠纷,明明你已经花钱买到了房子,但是人房主跟你说对不起,我就不搬走,你能把我怎么样?你叫警察来都没有用,因为公安机关是不可以进入到私人债务纠纷中的。警方倒是可以建议你到法院起诉说他强占你房子,但是这样一个司法过程是非常漫长的,也几乎很少有法官愿意帮你把这帮人强行迁走。

那么对于很多买了法拍房的人就会出现一个局面,钱花了、产权证取得了,但是房子不归你。以前咱们经常听说开发商强拆的事,开发商要开发某一个楼盘,土地已经招拍挂取得了,但是上面有几个钉子户,所以开发商得不断的去做工作,什么样的手段方法都得采用,你得花出几倍的精力。

说实话,有的法拍房基本就跟开发商强迁一样,明明产权是你的,但是人家就赖在那里不走。你作为一个普通人是很难解决这个问题的,更何况有的房主人家也是有原因的,人家说当时开发商一房两卖,人家也有合法的产权取得,这个问题就更麻烦了。

甚至网上还有很多教程啊,告诉你老赖们是如何赖的,他们有可能找一个七老八十的老太太住在里面,他们可能找一个身患绝症的人住在里面,让你根本想强迁都无法迁走人家。所以以往我们就说,很多法拍房往往是大坑,有的时候你在网上看这套房子的起拍价怎么这么便宜,比周边房子价格低了很多,而且看的照片里面装修还不错,但是他竟然能流拍,他竟然卖不出去,为什么?

因为很多人都知道了那套房子还被别人居住着,你要买这个房子,你真得掂量掂量你有没有能力把人迁走。当然一开始就看出来这是个坑那还是个好事,好歹你只是不去占便宜而已。最麻烦的是没看出来这是个坑,欢天喜地的以为自己捡了个大便宜,通过拍卖手续把这个房子买到手,然后发现长达几年的时间,你都没法把原房主弄走。

所以以往我们建议大家,买法拍房是个占便宜的途径,但是一定得做好信息的收集,看看你有没有能力解决未来的问题。但是现在好了,最高法已经明确规定了,未来法院在卖法拍房的时候必须由法院来腾退,什么意思?法院是国家机关,法院在卖这套房之前,你要先把原房主清退了,进行资产的点检,然后大门贴上封条,这个时候你才可以拍卖。你拍卖了之后任何人只要买下了交了钱取得房证了,可以非常轻松的拥有这套房子,甭管是自住出租还是在变卖,只有这样才能把法拍房的一个大坑一个陷阱真正变成馅饼。

今年我国的法拍房有一百四五十万套,明年数字可能会更多。说实话,如果法拍房像以往那样不腾退就卖,每一个都是大坑都是陷阱的话,这也制约了法拍房的交易。很多普通人正常消费者是不敢去买的,而如果未来法拍房都是腾退之后再交易,腾退之后再拍卖。那么一方面消费者敢于买了,而且敢买的人多了,这是个拍卖,大家可以价高者得,说不定原房主能把自己房子卖出更多的钱,对他来讲这也是一个好事。

而另一方面,参与法拍房的消费者一定是觉得这个价格够便宜,比我在别的渠道买房能占到便宜,享受到优惠我才会买的,这不是一个两全其美的结果?所以我们建议大家从现在开始可以关注一些法拍房,但是你真正动手之前一定考虑清楚他有没有腾退完毕。

法拍房是什么意思的(法拍房出新规!由法院负责腾退,未来购买法拍房的人省心了)