法拍房是什么意思的(法拍房出新规！由法院负责腾退，未来购买法拍房的人省心了)

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此前的节目我们跟大家聊过，今年年底还算是一个不错的购房良机，尤其是对于刚需而言。因为一方面很多银行政策有松动了，办贷款的速度快了，而且利率下调了。另一方面很多开发商急于回笼资金，推出了各种各样的优惠，有打折的，有送物业费的，有送车位的，所以如果真是刚需的话，在年底还真是可以考虑一下，起码先看一看不吃亏。

而且不知道大家有没有发现，最近这些年以来还有一个全新的购房渠道有可能让我们捡到便宜，什么渠道？去购买法院的法拍房，讲起买房这个事真是几乎所有中国家庭最重要的一个事儿。以前的节目我们去跟大家聊过，为什么在今年年底很多开发商给了天量的优惠，还有很多朋友们不敢马上去买房？很重要的一个原因就是大家对期房望而却步了，过往的20年期房真是大行其道的，很多人在买房的时候真是交了钱之后，半年一年才能拿钥匙才能领到房子入住。为什么？因为开发商要滚动开发，开发商要拿你的钱进行盖楼，这是他资本运作的一个方式。

但是在今年很多期房出现了问题，因为很多头部大的开发商出现了资金链的断裂，借的债暂时还不起了，你想借债都还不起的，哪有钱支付给建筑商承建商去盖楼？所以有很多地方大开发商的楼盘出现了停工，这一停可真是让购房者非常焦心。

你想以往很多城市都出现过烂尾楼，由于各种各样的原因，开发商楼盖不上去了，盖了一半扔在那开发商跑路了，购房者钱交了银行，贷款贷了，房子拿不到，承建商也说我是垫资盖的楼，建筑材料费用都是我掏的，结果开发商跑了我也找不到他。于是各种官司一扯皮，有的烂尾楼一烂就烂十几年之久，所以很多购房者在买期房的时候往往要打一个问号说，一旦我这个钱交了，他成烂尾楼怎么办？我不血本无归了吗？

以往大家觉得我买大开发商、头部开发商的楼应该没有太大问题，但现在很多头部开发商楼盘的停工已经让人担心了，所以买期房的时候大家都会打个问号，都有点不敢下手。但是我们现在说的另外一种房子，它就不存在期房的问题，为什么？因为他们叫法拍房。什么叫法拍房？它可能是二手房的另外一种形态，就是说本来这个房子是某个人所有的，他由于各种各样的原因欠了别人的钱被人起诉到法院去，然后经由法院判决让他还钱他还不起。在法院的主持之下找拍卖公司或者由网上拍卖，把他这个房子拍掉，得到的钱还给债主。

为什么说法拍房是个很好的机会？因为第一，法拍房的都是实打实的房子，他一定是已经交付给业主，人家装修入住，取得了合法的产权的。所见即所得，你是可以看到法拍房的，它不是期房。而另一方面，法拍房它是经过拍卖的，他是先评估再降价然后拍卖的，所以很多人愿意去买法拍房，因为它够便宜，它的起拍价格就低于市场价20%个点，打8折拍。如果没有人跟你抢的话，你还真有可能占得一个大便宜。

尤其是在过去这5年，我国法拍房的数量是剧增，大概四五年之前到2017年，我国法拍房一年才9000套，到了今年早就超过100万套了，上百万的增长。以往你想知道法拍房的信息，可能你要买一份当地的报纸，在犄角旮旯的地方有拍卖公司打的一个小广告，告诉你某年某月某日他们准备在哪个地方拍卖一套法拍房，大概多少面积。现在也很简单了，现在有网上拍卖平台了，大家可以到网上去搜一搜，几乎每一个城市每天都会出来很多套法拍房，而且图文并茂讲得很清楚，都有里面内部的照片，房子多大、产权什么状态、什么时候拍卖、起拍价格多少，您可以马上算出来这套房子值不值，够不够优惠，有没有可能你想去拍一下。

但是以往如果咱们有好朋友想买法拍房的话，我们一定会建议您要多做观察，因为法拍房里的坑实在是太大了。而最近传来一个好消息，最高法明确了一件事情，当这个事推行之后，我们买法拍房可以放120个心了。这是什么事？

最高法明确规定，今后各级法院在推法拍房的时候，必须做到由法院负责腾退，可太重要了。这是什么意思？什么叫必须由法院做到腾退？我们先跟大家讲讲现在的法拍房是什么状态。有一部分法拍房的可能各种各样的原因都找不到买主了，法院把这个房子彻底进行了查封，门口都贴着封条的，这个时候法院会把很多的照片提供给你，你要感觉到这个房子ok你就去拍卖，买下来之后由于已经根本找不到房主，而且房子是被查封状态，所以你可以很顺利的经由法院帮助把产权证取得，取得产权证之后，你是自己掏钥匙也好，你是找个开锁工人也好，把门一打开，这套房子就归你了，房子里面的所有物件可能都归你了。你是愿意砸掉重装也好，还是拎包入住也好，你随便。

这种法拍房买起来是最省心的，问题是这种法拍房连10%都占不到，还有百分之八九十的法拍房是没腾退状态，什么意思？业主可能由于各种各样的原因欠了钱，司法程序也走了，法院判决也有了，但是业主说我就这么一套住房，我一家好几口人就住在这里，法院虽然上门要求他们搬离，因为我们要拍卖了，但是人家说不行，我就这一套住房，我不能搬。

由于他们还在里面居住，所以法院连封条都不能贴，人家是踏踏实实的继续在里面居住的，这个时候按照现行法律也可以拍卖，我们卖的是房子，好了，如果某个人以为就是个便宜，看完房子之后真的上网买了，买完房子法院也可以协助你进行过户，你也可以顺利的取得产权。接下来你拿着产权证带着开锁工人到这来要求房主走，你告诉房主对不起，房子以前是你的，现在我买下来了，你看产权证红本产权证在手，但是没用，人家已经是光脚不怕穿鞋的了，你已经把他最后一套唯一的财产给拍卖走了，他那边可能还欠着债主巨额的钱款，对他而言从这个房子出去他就无家可归了，所以他宁愿赖在那里。

全国各地有很多这样的纠纷，明明你已经花钱买到了房子，但是人房主跟你说对不起，我就不搬走，你能把我怎么样？你叫警察来都没有用，因为公安机关是不可以进入到私人债务纠纷中的。警方倒是可以建议你到法院起诉说他强占你房子，但是这样一个司法过程是非常漫长的，也几乎很少有法官愿意帮你把这帮人强行迁走。

那么对于很多买了法拍房的人就会出现一个局面，钱花了、产权证取得了，但是房子不归你。以前咱们经常听说开发商强拆的事，开发商要开发某一个楼盘，土地已经招拍挂取得了，但是上面有几个钉子户，所以开发商得不断的去做工作，什么样的手段方法都得采用，你得花出几倍的精力。

说实话，有的法拍房基本就跟开发商强迁一样，明明产权是你的，但是人家就赖在那里不走。你作为一个普通人是很难解决这个问题的，更何况有的房主人家也是有原因的，人家说当时开发商一房两卖，人家也有合法的产权取得，这个问题就更麻烦了。

甚至网上还有很多教程啊，告诉你老赖们是如何赖的，他们有可能找一个七老八十的老太太住在里面，他们可能找一个身患绝症的人住在里面，让你根本想强迁都无法迁走人家。所以以往我们就说，很多法拍房往往是大坑，有的时候你在网上看这套房子的起拍价怎么这么便宜，比周边房子价格低了很多，而且看的照片里面装修还不错，但是他竟然能流拍，他竟然卖不出去，为什么？

因为很多人都知道了那套房子还被别人居住着，你要买这个房子，你真得掂量掂量你有没有能力把人迁走。当然一开始就看出来这是个坑那还是个好事，好歹你只是不去占便宜而已。最麻烦的是没看出来这是个坑，欢天喜地的以为自己捡了个大便宜，通过拍卖手续把这个房子买到手，然后发现长达几年的时间，你都没法把原房主弄走。

所以以往我们建议大家，买法拍房是个占便宜的途径，但是一定得做好信息的收集，看看你有没有能力解决未来的问题。但是现在好了，最高法已经明确规定了，未来法院在卖法拍房的时候必须由法院来腾退，什么意思？法院是国家机关，法院在卖这套房之前，你要先把原房主清退了，进行资产的点检，然后大门贴上封条，这个时候你才可以拍卖。你拍卖了之后任何人只要买下了交了钱取得房证了，可以非常轻松的拥有这套房子，甭管是自住出租还是在变卖，只有这样才能把法拍房的一个大坑一个陷阱真正变成馅饼。

今年我国的法拍房有一百四五十万套，明年数字可能会更多。说实话，如果法拍房像以往那样不腾退就卖，每一个都是大坑都是陷阱的话，这也制约了法拍房的交易。很多普通人正常消费者是不敢去买的，而如果未来法拍房都是腾退之后再交易，腾退之后再拍卖。那么一方面消费者敢于买了，而且敢买的人多了，这是个拍卖，大家可以价高者得，说不定原房主能把自己房子卖出更多的钱，对他来讲这也是一个好事。

而另一方面，参与法拍房的消费者一定是觉得这个价格够便宜，比我在别的渠道买房能占到便宜，享受到优惠我才会买的，这不是一个两全其美的结果？所以我们建议大家从现在开始可以关注一些法拍房，但是你真正动手之前一定考虑清楚他有没有腾退完毕。