羽毛球场举架多高(开扒购买新房的那些坑！你踩到了几个？)

前几天某楼盘成为新晋网红打卡圣地，原因是这里的人工湖真的很“人工”，竟然是蓝色塑胶做的。要自己脑补这就是一片湖！↓

昨天一条#800万江景房不能坐拥环幕江景#上了微热搜。购房时，宣传材料和样板间都没有被告知是砖结构阳台，而是显示落地窗。结果窗户位置被垒起了砖。↓

现在买个房子有多难，付出了那么多金钱，还要和开发商斗智斗勇。然而斗争最后的结果往往和我们签约的时候结果一样：

1.买房签约就像安装手机APP，只能点击这几个选择——同意，下一步，同意，OK。（其中一个权限不给开，就无法使用，当然你也可以选择拒绝使用，其他同类型APP的要求雷同）

2.购房者的地位就像合同上写的，开发商——甲方，购房者——乙方。（服务关系中购房者只是个被动乙方）

小编年轻时候买房结结实实的当了一次生活的乙方，要多被动有多被动。一个奇葩盘，布下好几种坑，肠子悔青好几遍。今天就按照售楼处的销讲流程来聊聊买房过程中的那些“坑”。

进到售楼处基本都是上面的流程。

开发商实力没什么说的，除了个别口碑已经烂大街的开发商，在这样严格的市场里，基本都是比较能接受的。一般情况大品牌会略有优势。

区位图：只能参考方向，不能参考距离

真的仅供参考，因为有没有都不一定

区位图的比例基本都不是正常比例的，有利因素拉的近些，只要画的够近，就都是楼盘配套。它的价值就是知道有哪些配套在项目的什么方位而已，是的，而已。

而配套也不都是“现货”，好多都只是城市2035规划中的一张图或者一句话。部分楼盘的房价就是在透支未来规划，不管配套什么时候落地，能不能落地，都算在了价格结构中。

有些配套真是遥遥无期。比如曾经的网红盘——虹桥正荣府。一起拍得的两个相邻地块，一块建正荣府，一块宣传为10万方商业，并且在多处宣传材料中体现表面与住宅同期交付。

2014年土拍，2015年上市，2016年建成，2017年加推。

后来沙盘图变了，商业不见了。

之前的沙盘

之后的沙盘

小区已经交房入住2年多，仍然不见商业的影子。

2018年业主曾经维权，而如今商业土地仍是这个样子。↓

（正荣府商业地块现状实拍2019.11.22）

幸运的人，预支了钱，还要花时间成本去等。

不幸运的人，钱和时间都浪费了。

小编就是那个不幸的人，情况比这更糟，正荣府只是时间问题，我的小区却再也等不到原定商业。入住后原定小区旁的商场地块盖起了住宅楼。举报加上访，召开了听证会，听证会上规划局一句话把业主都怼了：是我们原定的规划更改了，这里现在是住宅用地。

当然他们也承认了错误：不应该把公示牌立在正在施工不通车不通人的路上，以后立在走人走车的地方。

那年是小编第一次见证开发商的后台实力。因为听证会后又改过一次规划，这一次是为了把钉子户让出去。时间太久没有规划原图，三版规划示意图如下：

看区位规划买房，是拼运气的

沙盘图：你看得见我，但看不准我

楼还是那个楼，楼不是那个楼

沙盘图可信吗？它也是仅供参考的。现在市场越来越规范了，比例作假，沙盘上的楼房故意做小，以显得楼距宽敞的事情已经不多见了。但是小编还是“摊上事了”。

小编购房的时候园区规划健身中心，所以绿化率比较低。从沙盘上能看的出确实占用了大面积的园区，紧紧夹在两栋楼中间，楼下没有任何景观只能看到健身中心的楼顶。但是业主们一想，不出小区就能健身非常好啊，听说有一整层是羽毛球馆，业主们都很期待。

开始害怕你不盖

现在希望你别盖

热心业主们经常有去看工地进展，眼看它高楼起，眼看它封顶，眼看它成摆设……

健身中心实景图

已经入住三年半的小区，健身中心仍然是毛坯。开发商说，之前打算开健身中心的买家 反！悔！了！多么痛的领悟！

沙盘上有的都盖了，就是不一定能用上

样板间：你不知我宽窄，不知我大小

眼见不为实，口述不作数

1.不要用家具衡量空间

经常看样板间的人会发现，卧室里的床基本都是1.5米的床，或者其他家具做小，因为这样显得空间更宽敞。看起来可以家具齐全，其实尺寸大有文章。下图就是两个衣柜处的对比图↓

墙边放不下衣柜，只能放下一本书宽的置物架。

衣柜50厘米厚，而且打开门之后，和床之间还有空隙可以站人。

2.精装修什么样只有交房才知道

要知道这些年楼盘因为装修维权的太多了，因为装修标准不写进合同，无从考证装修标准和实际情况是否相符，而且某些开发商还把精装修样板间涉及交付部分的厨卫等品牌标志用黑胶布遮盖上了，以免后期交房引发争议。

品牌商标被贴上

大部分开发商是不遮挡的，但是不承诺所有的东西都和样板间一样，也不会写进合同里。销售的说辞是，防止竣工时这个品牌的材料缺货断货下架，不能达到100%的一致。

3.“赠送”面积这馅饼不好接

此“赠送”非彼“赠送”。“赠送”面积也是倒霉的小编吃过亏的地方。销售介绍说露台不让封，阳台可以封上打掉墙垛子，变成一个大卧室。结果是交房时却被要求签订一份不封阳台的承诺书，否则拉水拉电不让装修，原因是影响产权面积。真是一平米便宜都占不到。

没写在合同里的，都是参考

优惠：羊毛出在羊身上

开发商的数学真的是数学老师教的

优惠活动花样百出，没有最夸张，只有更夸张

买房赠家电，买房赠装修，买房赠物业费，买房送花园，买房送面积。这几年开始买房送品牌车，还有买一套送一套。赚足眼球。

宣传物料

这两年火热的买房送宝马赚足了噱头，其实早在2012年中环旁某楼盘就已经开始这样做了。当时是不要车可以给折扣，现在演变成为不要车可以抵房款，更有甚者买了房不一定能得到车，因为不是给车，而是买房给一个抽奖的机会，一个使用汽车10年的机会。

关于楼盘送车这件事有位脑洞很大的网友给出了这样的解释：

其实是这样的：

打折是做减法，

有损楼盘的品质和声誉；

送名车是做加法，

开发商自由度大，

也迎合消费者心理。

买房一等奖才是可以开十年车，还是给我点别的赠品吧。

还能赠送点什么？

赠送就像买家秀和卖家秀，区别不只是滤镜和精修

每年双十一过后都有买家秀和卖家秀对比图，让人看了啼笑皆非。房产的赠送却是苦不堪言。

赠送物业费。小编又来讲述自己的被坑经历了，活生生体验了一次交房后物业费上涨，每平米上涨2毛钱，算一算未来几十年多交的物业费，要比免去的一年物业费高出几倍。刚交房由于入住率等原因还达不到成立业主委员会的标准，没有维权团队。千算万算还是赔。

买房送花园也送很难送了，高层公寓本身容积率就大，费劲挤出来点绿地都是全小区的绿化面积，挤不出来更多的用来赠送了，而且高层公寓一层基本不是底商就是架空层，也不住人了。

赠装修更容易操作。首先不用装修质量负责任了，毕竟是赠送的不能有太高要求。其次看上去很增值，很划算，对品牌形象有提升。

综上的结果发现，还是面积更实惠，但是也有风险。

现在为业主争取更多使用面积的方法更加巧妙，阳台不加底的，客厅没有顶的，还有举架高的，别墅还有带地下空腔结构的。都是可以发挥的空间。

阳台实拍图

小编倒是觉得比起其他优惠，这算是优惠力度最大的了，只要几千元一平隔板的成本，省下了几万一平的房价。当然产权以外的面积也存在一定的风险。

为了性价比自创名词和计算方法

关于面积上的优惠还有非叠加结构，没有高举架，硬说自己面积大的。怎么个大法？开发商自创了概念：实际可享建筑面积。文科的小编因此特意请教了理科的同事，才弄明白。

（建筑面积—公摊面积）即为套内建筑面积

开发商算法：

例如某2房实测建筑面积约84㎡，二次装修后实得套内建筑面积约80㎡，得房率大约是95%，实际可享建筑面积约103m²。

得房率容易理解，实际可享建筑面积是什么？我怎么不知道我家还有这么大的面积？它们在哪？看了解释心凉一半：

注：“实际可享建筑面积”的换算，按照我们区域内其它高层住宅得房率约78%，进行换算的。即实际可享建筑面积=装修后的套内建筑面积/78%。

也就是78%是别人家的得房率，得房率我们都知道是套内建筑面积/建筑面积。进一步换算（翻译）是下面这样

这回看明白了吧？看着好像实际可享建筑面积好多啊，我的家以后一定很大吧？其实那些多出来的里面是用建筑面积乘出来的，而建筑面积里包括公摊面积。也就是看着数字挺大，其实一部分是公摊面积的。而且还是拿别人的得房率反推。

数学不好，买房能住多少平都不知道

这都只是冰山一角，想想我们买房有多难。为了以后的家做了那么多功课，最后签约还是啥也不能问，问了也白问，合同又不会因为一个人的质疑而更改。只有加强自身修炼了。

至于小编的买房被坑经历，除了上面讲到的，还有：

1.开发商给安装的楼宇可视对讲都是残次品，物业群里每周都有人报修；

2.因为赶工期地基没做好就向上起层，导致现在墙体开裂，反复整修多次；

3.设计师脑子进水，一个全地上地下人车分流小区，其中一个地下车库口建在园区跑道里侧，不得已而废弃成摆设，碍事又碍眼。

尽管这样小编竟然还抱有希望，因为旁边还有一块规划教育用地，正在期待它以后能是个名校。