40873(北京价值洼地之一——房山的房子值得投资吗？)

如今，北京的房价已经普遍高位，就连多年来一直不被看好的大兴，最近受益于各项利好政策，二手房均价早已突破4万 。这时候，我相信有很多普通收入群体会问，北京还有洼地且有升值空间的地方吗？且看笔者来进一步探讨。

这是一张北京市各区域9月份新建商品住宅成交均价图，从图中可以看出，目前还有房山、延庆、怀柔、密云、平谷这几个区价格较低。但是 ，延庆、怀柔、密云和平谷目前仍属农业大县，受制于交通和资源方面的因素，楼市一直处于不温不火的状态。目前，有地铁连接的，只有房山一个区。平谷线已于2016年开工修建，预计2020年左右通车。

北京地铁房山线于2010年12月30日开通，到如今已经有六年的时间了。而现在，房山二手房依然是三四万（有少部分地段好的楼盘能达到5W ），同属于价值洼地的南城，如今的房山，已经被大兴远远甩在了后面……这两个月，不断有粉丝咨询：如今的房价形势，是不是入手房山的最佳时机？

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房山概况

从上图中可以看出，房山位于北京西南部。北京一直有“东富西贵、北高南低”的说法，这个“低”，指的就是地势低洼。不幸的是，每逢暴雨，房山总会受到城市内涝问题的困扰和洪涝灾害的侵袭。

每每提起房山，大家脑海里总会不由自主的出现这些词语：“山沟沟”、“又偏又远”、“郊区”、“房山是一座山吗？”…..对于北京土著来说，也有很多人不熟悉房山，甚至连去都没去过。没错，这就是一直以来被冠以“穷、远、山沟”大帽子的房山。

但是最近几年，房山有了很大的变化：2013年5月，作为首创置业第一个奥莱综合体项目,北京房山首创奥特莱斯成功开业。随后，更多的商业项目在房山迅速破茧。

如长阳万科FUN MIX、华冠购物中心等等，未来龙湖首开联合体还将建设北京西南第四座天街购物中心。从此，房山人民再也不用担心购物没地儿去了。

在交通出行方面，除了地铁房山线外，地铁燕房线也将在年底正式开通，另外房山线北延线将增设4站，樊羊路站、四环路站、首经贸站和丰益桥南站，可与10号线、16号线实现换乘，为进出房山的市民提供极大的方便。

▼北京地铁燕房线示意图

尽管有如此多的利好，房山的房价，还是始终在低位徘徊。

房山目前有几个发展较为不错的板块，如长阳板块、大学城板块、篱笆房板块。

➤长阳板块

目前教育配套有北京小学、北京四中、黄城根小学、北京四幼、红黄蓝幼儿园，据说未来还会有首师大附中实验学校(位于长阳和篱笆房之间，具体入学政策请咨询当地教育机构)。

商业配套有中粮万科FUN MIX半岛广场、而且很快还会有万科中央城。交通有地铁房山线和各路公交。那么，我们再来看一下长阳代表性楼盘的价格。

中粮万科长阳半岛 九月份均价50104元/㎡

首开熙悦山澜庭 九月份均价42968元/㎡

建邦华庭 九月份均价41808元/㎡

长阳国际城馨然嘉园 九月份均价41971元/㎡

从以上价格信息可以看出，除了长阳半岛刚达到5W 之外，其他楼盘还都在4W左右徘徊。16年下半年到17年初虽然在北京这波房价上涨的巨浪中涨了不少，但从目前的4-5万价位来说，也算是北京近郊区域比较低的了，不少年份稍久的二手房更是降到了3万左右。

➤大学城板块

区域紧邻理工大学、工商大学、社科院等8所高校。还有北京十二中朗悦分校、未来还将建成北理工附中分校。该区域人口稠密、商业配套完善，也是一个相对成熟的区域。再来看一下该区域代表性楼盘价格。

万科新里程 九月份均价42500元/㎡

金地朗悦 九月份均价41000元/㎡

广阳郡9号 九月份均价42100元/㎡

远洋春天著 九月份均价39000元/㎡

从以上楼盘可以看出，大学城板块虽然高校云集、人文气息浓厚、商业配套完善，但是价位也并不高。

➤篱笆房板块

篱笆房紧邻两个大公园，环境不错。道路也比较宽阔，再加上紧邻奥特莱斯，购物方便，非常适合自住，但是学校配套较差。

来看下篱笆房板块楼盘价格：

首创新悦都 九月份均价41857元/㎡

合景领峰 九月份均价46232元/㎡

中铁国际花园 九月份均价40873元/㎡

首创芭蕾雨悦都 九月份均价44000元/㎡

不用多说，这价格也绝对够低……

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房山楼市价格为什么一直上不去

1不属于政策区

众所周知，楼市是政策的晴雨表，政策利好哪里，房价就涨到哪里。

时下京津冀一体化政策正导演帝都的城市架构重构。在这场北京城市重构大戏中，两大推手分别是通州副中心及大兴新机场，而房山属于西部，不在京津冀一体化的政策区之内。

与此形成鲜明对比的是燕郊，在燕郊房价最高位时，几乎可以说能和房山持平。即使现在燕郊房价跌了不少，可对比房山，也差不了太多。不少人对此表示 “不理解”。

但笔者认为，这个非常正常，且燕郊房价极可能快速超越房山，道理很简单：燕郊属于政策区。直白地说就是，在京津冀一体化下，燕郊已属于“通二环”，区位价值与政策价值岂是房山所能比的？

2供应量较大

近年来，房山一直是北京土地供应的大户，此举导致房山楼盘的供应量较大，供求关系趋缓，因此房价一直比较低。

3资源匮乏

众所周知，房山不但地势低洼，而且一直以来都属于资源极度匮乏的区域：没有好的教育、更没有好的医疗。唯一说得过去的，就是个别板块的交通和商业。如长阳、良乡大学城等。但是，我们需要注意的是，单纯的交通和商业，拉动房价上涨的动力依然很有限。

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房山未来

从房山区域的整体发展来说，近年来，区域规划建设已经相对成熟，华北最大奥特莱斯购物中心落户也使得房山商业吸引了足够人气，区域商业价值以及配套开始逐步提升和完善，地铁燕房线的建设也使得房山交通发展迅速，价值也不断提升。

但是，教育和医疗资源的匮乏仍然是硬伤。这时候你也许会问了，房山不是有北京四中分校、黄城根小学分校了吗？首师大附中实验学校、北理工附中分校不是要引进了吗？且不说这些能不能引进成功，就算成功引进了，据笔者考察，分校的教育质量和总校是不能相提并论的，有的分校甚至只是挂一个名称而已（当然，我们不排除个别师资力量还不错的分校）。

从政策上来看，房山既不能受益于京津冀一体化，又不能受益于雄安新区，离北京新机场又比较远。所以，笔者认为目前的房山还是缺乏房价上涨的充足动力。

这时候也许会有人提出异议了：2016年7月，房山商品房成交3746套，均价21929元/平米，而在一年前，房山区同期房价是18420元/平方米。也就是说，一年房价上涨了30%，从16年8月到17年5月，更是从22876元/平米涨到了38722元/平米。

这不是涨得很快吗？但是，请看清楚，2016年下半年到2017年初，全北京暴涨，在这轮暴涨旋涡中，尤以通州和燕郊涨幅最大。

至于房山，也只是属于最后一轮补涨罢了。在2017年六七月份房价下跌时，房山的跌幅也很惨烈。具体请看下图：

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让子弹再飞一会儿

从目前形势来看，房山缺乏医疗资源和一些政策性支持。但随着交通及配套的逐步成熟，不排除未来会有医院的引进及一些政策的倾斜（比如，据说武警总医院要落户房山了）。

所以，想投资房山的朋友，不妨再让子弹飞一会儿。至于未来一两年北京投资置业买房应该选哪里？那一定是六环内、轨交旁及政策区。

米宅要来北京啦！

米宅奔袭考察一年，如今携环京、环沪、环深的大波干货而来！与北京粉丝一起，探讨当下的北京地产和度假地产！

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（完）

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