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北京奥林匹克公园附近二手房价(海淀“后花园”,昌平南崛起:北清云际VS奥森春晓,谁更牛?)

更新时间:2022-09-28 04:45:48

【1】

区域价值

占位回龙观板块东西两端

北清云际规划优势强


昌平双盘规划公示一出,吸引了众多购房者的关注,昌平老项目基本售罄,还在以前犹豫的客户,现在要抓好机会。


尤其是对于海淀的“码农”来说,这两个项目是最后的上车机会。


北清云际奥森春晓均为卓越 中交联合体合作开发项目。


项目都位于回龙观板块。双盘均享受“回天地区”大规划的红利。


同样都在产业旁的两个项目,北清云际的总体规划要优于奥森春晓


昌平区总规划中“回天地区”只占有构建“一轴一带两廊”区域发展格局中的“中轴线北延长线”一处利好。


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《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划(2021—2025年)》中,到2025年将初步建成与首都城市发展相匹配的宜居之城、活力之城、幸福之城。


建设道路里程70公里以上,新增各类停车位18000个,供水、排水、供电等市政基础设施保障能力持续增强。


提升产业活力,新增2个特色商业街区,商业服务设施日臻完善;建成一批双创社区和双创孵化器。


形成一批特色产业集聚区,创新创业氛围更加浓厚,回天地区与未来科学城、中关村科学城联动发展日益紧密。


主要公共服务设施补齐缺口,新增幼儿园和中小学学位20000个以上、医疗床位1800张,人均体育场地面积大幅增加。


构建“一轴一带两廊”区域发展格局。


京藏高速、京新高速、市郊铁路东北环线沿线的生命科学产业为基础,构建科技创新廊,串联中关村科学城和未来科学城。


嵌入多个特色功能组团。立足生命科学园三期建设,推进国家实验室和自由贸易试验区落地“生命谷”,加快发展生物医药生命健康产业,打造医药健康组团


回龙观地区立足“回 ”双创样板社区,推动形成青年人就近就业创业的生态圈,打造科技服务组团


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昌平双星项目享受“回天”利好,在《生命科学园控制性详细规划(2020-2035年)(草案)》中,北清云际处于“一心、两轴、五片”回创路创新服务轴上,未来还会享受生命科学园的各项规划红利。


在总体的大规划中,北清云际享受双重红利,奥森春晓就显得单薄了许多。


【2】

交通价值

地铁盘与临铁盘

公路交通看北清云际


轨道现有资源中,奥森春晓服务面比北清云际更广。


奥森春晓:8号线地铁房。


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距离地铁8号线平西府站仅有有400米的距离,是真正的地铁盘


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8号线地铁向北两站到昌平线朱辛庄站,向南可连接地铁13号线,直接通达北京东城区中国美术馆。


无论是到达生命科学园还是通达望京或进城都很方便。可服务于望京、中关村、科创新片区的购买人群。


北清云际:昌平线临铁房。


只能说是邻铁盘,距离地铁昌平线生命科学园站不远不近的1.3公里非常尴尬。


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昌平线可换乘8号线、13号线,属于服务于科创新片区,连接大中关村的线路。可以很好的服务于大中关村和科创新片区的就近就业、置业的客户群体。


公路交通资源占位京藏高速和京新高速之间的北清云际有明显优势。


奥森春晓:依靠回南北路连接东西侧纵向主路。纵向主路主要依靠京藏高速。


北清云际:北侧的北清路可连接京藏、京新高速,向南或向北都比较方便。


【3】

配套资源

北清云际依靠生命科学园

奥森春晓周边配套齐全


教育资源:奥森春晓占优。


奥森春晓:周边全是海淀知名中小学。


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昌平区优质院校中的清华大学附属中学昌平学校的小学部、首师大附属回龙观育新学校、育新小学等均距项目1公里范围内。


项目西侧规划“九年一贯制”学校,昌平区总规加强教育资源配套引进,这所学校教学质量应该会很不错。


北清云际:教育资源相对匮乏。


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依靠南侧回龙观小学,项目两宗地块之间规划有36班制小学,项目自建一所6800平的18班幼儿园。其他教育资源均在2公里


在教育资源方面,两个项目相差不多,地块周边均有教育用地的规划。


医疗资源:


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两个项目同样享受回龙观地区的整体医疗配套,积水潭医院(回龙观分院)距离北清云际更近,奥森春晓南有昌平区中西医结合医院,北有昌平区中西医结合医院分院。


完全满足两个项目对医疗资源的需求。


商业配套:


奥森春晓


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家门口有禧乐汇商场和连锁超市。项目东侧有商业预留用地,其他商业配套可与北清云际享受同样资源。


北清云际


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项目北侧生命科学园地铁站旁有永旺国际商业购物中心,在建的合生汇45万平综合商业体,另外项目自带2100平下沉商业


其他商业配套均可享受回龙观内的总体现有配套。


生态资源:


奥森春晓


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项目周边坐拥东小口五大公园半塔郊野公园、太平郊野公园、贺新公园、东小口森林公园、东小口城市休闲公园,1公里内还有回龙观体育文化公园。


北清云际


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项目周边产业气息浓郁,生态资源有中关村公园、回龙园、昌平新城滨河森林公园等。


相比之下,奥森春晓周边生态优于北清云际。


两个项目配套相比,奥森春晓的位置靠近回龙观片区中心,生活便捷程度要比北清云际更高。周边住区集中,配套资源距离很近,更加便民。


北清云际周边配套会更加高级,永旺购物中心 合生汇综合商业体更强的拔高了该区域的整体水平。


总体上看,奥森春晓要更胜一筹。


【4】

项目价值

大体量自住盘

小体量投资盘

北清云际户型更刚需


奥森春晓


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地块小,体量小,纯住宅用地,用地规模31537.814平,地上建筑规模为88306平,预计可建设624余套房源。


规划建设6栋高层,容积率为2.8,限高80米,该宗地指导价6.3万/㎡


北清云际


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占有两宗地块,是昌平新供应地块的大盘。建设用地规模67586.427平,居住用地的建筑规模面积142817平。


共规划建设14栋高层,北地块7栋,南地块7栋 园区配套。


地块容积率分别为2.2、2.5,控制高度自西往东逐渐降低,西边不得超过45米,局部不得超过80米,指导价格在6.2万/平米


奥森春晓户型:总价550万起步。

94平三室两厅一卫

113平三室两厅两卫

118平三室两厅两卫

130平四室两厅两卫9.9米面宽


北清云际户型:总价480万起步。

81平两居

94平三居

105平三居

122平三居


两个项目均选择走刚需路线,北清云际的户型更是放出81平两居小户型,因此北清的总价要更低。


在市场小户型极度稀缺的时候,中交 卓越选择如此的户型配比,未来快速去化不成问题。


【5】

价格对比

投资选倒挂盘

上班选产业盘


指导价仅1000元之差,该选北清云际还是奥森春晓很多客户开始纠结。


首先看一下项目的周边二手房情况。


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奥森春晓的价格和周边二手房价形成严重倒挂,公园悦府二手房价格7万 ,其他老小区的二手房价格在6.1-6.5万/平米之间。


作为大住区核心位置,奥森春晓的定价虽比北清云际贵了1000元/㎡,与周边项目相比便宜的不是一星半点儿。


北清云际的价格和周边二手房价格基本持平,南侧二拨子新村安置房和北京人家均价在5.6-6.1万/平米,龙城花园别墅的均价在5.2万/平米


与奥森春晓相比现在的北清云际周边二手房均价上涨速度缓慢,又不属于地铁上盖,直接受地铁盘红利影响不大。


周边环境现状


奥森春晓


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(北侧城中村)


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(马连店家园)


北部是城中村,南侧是马连店家园,东侧是公园悦府项目。北侧的环境比较脏乱差,但能看得出来该城中村已经整改了不少,还有一些钉子户存在。


交通方面西侧有一条双向六车道 辅路的文华路,连接北清路回南北路两条横向主路。


出门就是8号线地铁平西府站,不论是公路交通还是轨道交通出行很方便,


北清云际


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(地块南侧小区)


北部是二拨子工业园区的,和三一重工的北京总部,东侧是龙城花园别墅,南侧是二拨子新村等安置、回迁小区,整体环境尚可。

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(地块东侧道路)


交通出行北地块距离地铁站在1公里以上南地块接近2公里。地块东侧、南侧均为双向两车道,道路及其狭窄。地块西侧是规划道路,目前还属于空地状态。


出行方面奥森春晓更好通达其他地区,北清云际如此大体量的盘,入住后周边小路高峰期很容易造成拥堵


辐射片区


奥森春晓

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可辐射片区不仅是生命科学园,沙河高教区包括未来科学城均可辐射到。距离北清路直线距离约760米,北清路沿线规划红利均可享受。


北清云际

主要服务于生命科学园及生命科学园附近产业集群,属于单位旁就近居住。上下班方便快捷,步行20分钟到生命科学园内园区。


如何选择


奥森春晓

不论是投资和自住,该项目的潜力都很好,“地铁盘” 产业 规划 商业,虽然价格略贵,以现在的二手房涨幅来看,未来升值速度会一直保持。


教育配套和商业配套逐步完善,加之周围存在空地,后期作为“生命谷”周边区域潜力巨大。


北清云际

最主要依靠生命科学园产业,非地铁盘,有教育规划。地块所在位置有些架空,地铁不近,商业不近,二手房价格倒挂不明显。


如果作为产业就近择居是一个不错的地方,体量大可选户型多。在北京这个通勤2小时的氛围中,出门就上班的机会能“上车”就要赶上这趟“首班车”

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